O síndico delega parte de suas obrigações à administração. Um bom relacionamento entre esses dois personagens é fundamental para uma gestão eficaz
A gestão de condomínios envolve uma lista sem fim de obrigações: gerenciamento financeiro de pagamentos e fluxo de caixa, cobrança de cotas condominiais, pagamentos e recolhimentos de impostos, gestão da folha de pagamento, elaboração e emissão de cartas, circulares, editais e atas de assembleias, divulgação das contas mensais aos condôminos, entre muitos outros.
Embora algumas dessas tarefas constem do rol de obrigações do síndico (previstas no artigo 1.348 do Código Civil e também nas próprias convenções de cada condomínio), ele pode delegá-las às administradoras. Para Omar Anauate, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), as administradoras firmam com os condomínios contratos extensos de serviços, entre eles de atendimento, administração de inadimplência e prestação de contas, que garantem o bom funcionamento dos prédios. “Além disso, a administradora é acionada para qualquer problema do condomínio. Recebemos demandas muito diversas, como um simples pedido de pagamento ou a preparação de uma notificação”, comenta.
Síndica Tania Goldkorn: “É preciso sintonia entre os grupos gestores”
Na opinião da síndica profissional Tania Goldkorn, administradora, síndico e conselho formam o tripé para uma bem-sucedida gestão nos condomínios. “É preciso sintonia entre os grupos gestores. A administradora deveria orientar o síndico, andar junto com ele, ir ao condomínio e mostrar, apontar, mas nem sempre cumpre esse papel. Isso pode ocorrer porque o síndico acha que sabe tudo, ou porque a comunicação entre as duas partes se perde durante o caminho”, acredita Tania que, antes de migrar para a sindicatura profissional, foi síndica orgânica por dez anos de um condomínio no Real Parque.
Nas apresentações que faz em condomínios, Tania costuma explicar as funções de síndico, administradora, conselho e moradores. No caso dos síndicos orgânicos, ela pontua que a relação com a administradora não pode ser informal. Tania relata que já assumiu gestões com erros cometidos por antigos síndicos. “Questiono a administradora sobre qual atitude tomou sobre a falha. Recebo como resposta que o síndico foi avisado, mas não há nada documentado. E acredito que, se o síndico não resolve o problema, a administradora deve ir ao conselho.”
Na visão de Tania a relação entre administradora e síndico profissional é diferente. “O nível de conhecimento que um síndico profissional deve ter faz com que a administradora esteja sempre com o sinal amarelo piscando. E a partir daí começa uma troca talvez muito melhor, porque as duas partes falam a mesma língua”, diz.
Há situações cotidianas, porém, em que o estresse atrapalha o relacionamento. Fernando Amorim Willrich, sócio de uma rede de administradoras com mais de 2.000 condomínios atendidos no Brasil, tem percebido alguns síndicos profissionais muito atribulados e sobrecarregados, que lidam com diversas administradoras. “Não raras vezes eles descarregam sua irritação em quem os atende na administradora”, conta.
O gerente é justamente uma figura indispensável e importantíssima na relação administradora-condomínio, que nem o uso de tecnologias, como os aplicativos, excluiu. “Há um relacionamento pessoal do síndico com o gerente. Ele é a cara da administradora no dia a dia, o que recebe todas as demandas e as distribui internamente”, constata Omar Anauate, da AABIC.
Omar Anauate, presidente da AABIC: contratos extensos de serviços
Carlos Eduardo Scarrone Bonifácio, formado em Processamento de Dados e há 25 anos no mercado condominial como administrador, nota que o gerente deve transmitir segurança nas informações. “O síndico precisa confiar no gerente. Se isso não acontece, ele vai pedir para trocar de gerente.” Carlos constata que muitas vezes o síndico se sente sozinho e a administradora deve ser sua parceira no dia a dia. “Estamos aqui para auxiliá-lo preventivamente. Seja síndico orgânico ou profissional, solicito a todos que sempre enviem os contratos com fornecedores para a administradora avaliar, seja para assiná-lo ou rescindi-lo, evitando problemas posteriores”, exemplifica.
Apoiar o síndico é fundamental, diz Fernando Willrich. “Quando busca uma administradora, o síndico quer contratar o impacto positivo que ela trará para o seu dia a dia. Ele quer atendimento, relacionamento, tranquilidade, segurança e imparcialidade”, enumera. Na sede de sua administradora ficam os departamentos de contas a receber, emissão de boletos, contas a pagar, a parte tributária, de folha de pagamento e conciliação bancária. Os serviços são prestados para todas as unidades da rede, diminuindo o número de funcionários nas franquias. “Assim o administrador pode focar no que é mais importante, que é o atendimento e relacionamento com os condomínios”, arremata Fernando.
Matéria publicada na edição 302 jul/24 da Revista Direcional Condomínios
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