A garagem tem sido a principal porta de entrada de muitos moradores em suas casas nos condomínios verticais.
Ambiente que exige bastante atenção, especialmente nos subsolos, em função das características construtivas e do fluxo de veículos que liberam monóxido de carbono, a garagem demanda investimentos no piso, nas cortinas e lajes, pilares, colunas, vigas, eletrocalhas, conduítes, tubulações de água potável, esgoto e/ou da rede pluvial, nos acessos aos poços e reservatórios, na iluminação, nas bombas de drenagem e recalque, no quadro elétrico dessas bombas. Existem ainda condomínios que instalam geradores, bicicletários, lixeiras, depósitos, vestiários e até áreas administrativas nesses espaços.
Portanto, segundo o Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo), a garagem representa um dos setores de maior importância para a realização frequente de inspeção predial, visando, por exemplo, a “verificar possíveis infiltrações”. Para o vice-presidente do órgão, o engenheiro civil José Ricardo Pinto, as manifestações patológicas mais comuns em garagens de subsolo são trincas nas lajes do 1º para o 2º pavimento, “principalmente em tipo cogumelo (nervurada), além do desgaste precoce do acabamento superficial do piso, devido à abrasão”, caso “do acabamento do tipo zero”. Já nas garagens de superfície descobertas, verificam-se “trincas no piso cimentado devido à falta e/ou falha nas juntas de movimentação ou, ainda, no caso das juntas, é comum a falta de manutenção”. Por fim, “em laje sobre aterro, é comum a ocorrência de trincas devido ao recalque decorrente de falha na compactação durante a execução da obra”.
O órgão destaca ainda problemas decorrentes do “uso das vagas”, situação que um especialista em inspeção predial poderá identificar de forma que “os espaços estabelecidos sejam respeitados e conflitos possam ser minimizados ou antecipados”.
Nesta reportagem, a Direcional Condomínios registra a experiência de síndicos que têm procurado dar um upgrade às gargens, alguns com mais sucesso que outros.
Pisos
Imagens do 2º pavimento do Condomínio Villa Nueva: Deficiências no piso epóxi (foto à esq.) ultrapassaram a expectativa inicial. Mesmo assim, condôminos querem o acabamento também no 1º subsolo; síndica mudará procedimentos
O concreto usinado ou revestimento com cimento estão entre as escolhas mais comuns das construtoras na hora de finalizar a superfície da garagem. De acordo com o engenheiro José Ricardo Pinto, o concreto usinado é uma das melhores soluções tecnológicas e de custo para os condomínios. Mas o epóxi tem avançado na preferência de síndicos e moradores, caso do Condomínio Edifício Villa Nueva, situado no Mandaqui, zona Norte de São Paulo.
O resultado da aplicação do produto no 2º subsolo da garagem do prédio ficou bem aquém das expectativas iniciais. A síndica Christiane Riginik Castanheira afirma que já foram executados oito reparos desde a conclusão da primeira aplicação, superando a estimativa de 25% prevista pelo prestador de serviços como margem para eventuais problemas, dadas as características do local.
Dessa experiência, o principal aprendizado que Christiane extrai e repassa aos seus colegas gestores é:
E alerta: “O síndico leigo não tem como mensurar se a espessura que está sendo aplicada é a indicada ou contratada, precisa de um engenheiro de confiança acompanhando os trabalhos. A gente vai aprendendo com as circunstâncias, para não repetir o problema.”
Paralelamente, é fundamental, diz, providenciar dois serviços de engenharia para um bom resultado final:
– Eliminar quaisquer pontos de umidade e/ou vazamento no ambiente. “No processo de aplicação, tudo precisa estar muito seco, para que não se formem bolhas”. E a secagem demora. Christiane providenciou, em 2017, serviços de drenagem na garagem, através da implantação de dutos.
Na verdade, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi orienta evitar o uso de resinas em “subsolos que estejam abaixo do nível do lençol freático, sem uma proteção prévia à umidade do vapor”.
– Outro serviço indispensável é trabalhar o contrapiso antes da aplicação do epóxi. “É preciso deixar tudo liso, aplicar selante preparador de superfície, para depois vir a tinta.”
Segundo Christiane, o trabalho foi executado no 2º subsolo do condomínio em 2017, que se encontrava antes com a superfície deteriorada, “já aparecendo a trama do contrapiso”. “Em nosso caso, ou a camada de concreto não foi bem-feita, ou a espessura da tinta epóxi foi insuficiente.” Christiane relata que pedaços do revestimento descolaram nas chamadas áreas quentes da garagem, ou seja, de contato dos pneus dos carros com o solo.
De qualquer maneira, a aparência geral deste nível de garagem agradou aos condôminos, “pois o epóxi deixa um acabamento bonito, com brilho, e facilita a manutenção”. Todo o pavimento recebeu demais serviços de restauração, ganhando protetores nos pilares, pintura nas paredes, cores diferenciadas na demarcação das vagas e na sinalização, além de iluminação em LED. Houve também um melhor aproveitamento das vagas, processo que teve o suporte de um engenheiro especialista na área, criando-se vagas de motos e bicicletário. “Temos 56 vagas garantidas de carro, mas a construtora anunciou duas por unidade [56 no total]. Ninguém leu que isso demandava serviço de valet!” Como as vagas são amplas, tem sido possível àqueles que dispõem de dois carros estacionarem na garagem, mesmo sem manobristas.
O 2º subsolo atende aos residentes do 1º ao 7º andar e, mesmo com pontos “remendados” no epóxi, “parece um outro prédio” quando comparado com o 1º subsolo, ainda cru e sem intervenções, observa Christiane. A síndica tem pesquisado preços, fornecedores e procedimentos para fazer a obra neste pavimento em 2019, atendendo aos moradores do 8º ao 14º andar.
REMODELAÇÃO DAS VAGAS A PARTIR DO EPÓXI – O Condomínio Cristall Parque da Aclimação, entregue em 2011 com área de mais de 6 mil m2 de garagem, em dois subsolos, enfrentou problemas com fissuras no cimento das superfícies depois da implantação. “É comum que nos cinco anos iniciais elas apareçam em função da movimentação da estrutura”, afirma o síndico Wolfram Werther. Decorrido esse prazo inicial e finalizados os reparos necessários, a administração decidiu dar um upgrade ao revestimento, com aplicação de epóxi (fotos acima).
O empreendimento possui duas torres, 82 unidades com varandas gourmet e está localizado na região Centro-Sul de São Paulo. A nova garagem trouxe valorização aos imóveis, diz o síndico. Os trabalhos já completaram dois anos e o resultado é satisfatório, completa.
“Eventualmente aparece uma ou outra fissura, essa será uma manutenção constante que teremos que fazer, mas é pontual, o epóxi vale muito a pena.” Wolfram justifica os benefícios do revestimento:
– Pelo resultado estético;
– Pela valorização, reforça;
– Pela possibilidade de readequar a disposição das vagas; e,
– Pela facilidade de manutenção, que “ficou bem mais fácil, rápida e barata”.
– LIMPEZA
Segundo Wolfram, as superfícies não são mais lavadas com água corrente. A limpeza é feita por meio de um esfregão/pano úmido. “Manchas e poças de óleo são removidas com papel (tipo papel toalha) e, se necessário, com um pouco de detergente neutro”, descreve. O condomínio promove ainda, de duas a três vezes ao ano, a limpeza de dutos e canos. Já a manutenção das paredes, colunas, entre outras estruturas de alvenaria, “segue o cronograma das necessidades de pintura do prédio”. A garagem possui depósitos privativos das unidades, cujas portas recebem limpeza periódica na parte externa.
Bem antes de mexer no piso, há 4 anos, o condomínio trocou toda iluminação dos dois pavimentos por lâmpadas LED, lembra o síndico. Ele destaca também as regras de uso do local: “Observamos que nenhum objeto deve ser deixado nas vagas, muito menos em áreas de circulação, apenas carros e motos. Se alguém deixar outros objetos, avisamos verbalmente, depois por escrito e, em caso extremo, os retiramos e guardamos em lugar seguro. Funciona!”.
Matéria publicada na edição – 243 – março/2019 da Revista Direcional Condomínios
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