Inicialmente, cumpre esclarecer que o pagamento da cota condominial é um dever previsto no Inciso I do Art. 1.336 do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
O condômino que não paga a cota condominial em dia se torna inadimplente e se sujeita à aplicação de juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, conforme §1º do mesmo dispositivo legal.
Além dos encargos já citados, sobre o débito incidirá atualização monetária e honorários advocatícios no caso de cobrança extrajudicial ou judicial do débito, em consonância com o contrato de prestação de serviços firmado entre o condomínio e o escritório e Código Civil. Frisa-se o fato de que a assessoria jurídica especializada na área condominial possui métodos muito mais eficazes para cobrança dos condôminos inadimplentes, seja de forma extrajudicial ou judicial.
Por fim, nos termos do Inciso III do Art. 1.335 do Código Civil, o condômino que estiver inadimplente fica impedido de votar e participar de assembleia:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.” (grifos nossos)
Desta forma, fica claro que todas as sanções no caso de inadimplemento de cota condominial estão previstas no Código Civil.
Demais sanções
Nesse sentido, posso proibir o condômino inadimplente de usar as áreas comuns do condomínio?
Uma dúvida corriqueira na área condominial é se o condômino inadimplente teria direito de usar a área comum do condomínio. O Código Civil não prevê a possibilidade de impedimento do uso da área comum do condomínio, como piscina, playground, quadras, sala de ginástica etc., no caso de inadimplemento condominial.
Este assunto é extremamente discutido entre os juristas e doutrinadores que sustentam, de forma contrária ou não, se tal proibição não seria severa demais, extrapolando o direito constitucional de propriedade. É importante lembrar que o Código Civil traz os direitos inerentes ao proprietário do imóvel.
Conforme Art. 1.228 do Código Civil, o proprietário terá a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem a tenha de forma injusta:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Portanto, a proibição do uso da área comum pelo inadimplemento extrapola o direito fundamental da propriedade, caracterizando punição severa demais ao condômino, que já será penalizado com a incidência de todos os encargos legais, custas processuais e honorários advocatícios no caso de ação de execução judicial.
E se a Convenção do condomínio estabelecer que condômino inadimplente não possa usar a área comum, esta norma é legal?
A Convenção do condomínio, assim como o Regulamento Interno, deve ser respeitada pela massa condominial. No entanto, devemos sempre observar a pirâmide condominial das normas legais. As normas previstas na Convenção e no Regulamento interno, mesmo que acordadas e estabelecidas pela massa condominial, não devem se sobrepor às leis municipais, estaduais, Código Civil e à Constituição Federal.
Portanto, o condômino, mesmo que inadimplente, não pode ser convidado a se retirar de local destinado à área comum do condomínio ou não ser aceito em atividade praticada internamente sob risco de constrangimento ilegal.
O condomínio, nestes casos, poderá sofrer eventual ação de danos morais provocada pelo condômino, mesmo que inadimplente, que for submetido a este tipo de tratamento.
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