Realizar obras no condomínio, que resultem em elevados valores, é sempre um momento de tensão, principalmente pela falta de preparo técnico do síndico em algumas das principais áreas envolvidas, como: impermeabilização, pintura geral, instalações elétricas e hidráulicas. Os síndicos não precisam preocupar-se, pois esse conhecimento técnico não é inerente às suas atividades. Porém, é preciso buscá-lo para garantir a qualidade dos serviços que serão prestados ao condomínio.
Poderá ser de grande valia se o síndico dividir a responsabilidade pela obra com uma comissão de moradores, eleita em assembleia, e também contratar um técnico (engenheiro ou arquiteto) responsável pela elaboração de um escopo da obra, que servirá de base para nivelar as propostas comerciais enviadas pelas empresas.
Esse profissional não deverá ter nenhuma ligação com os fornecedores, podendo assim auxiliar no momento da contratação. E uma de suas contribuições mais importantes será estabelecer um cronograma, o qual servirá de base para a liberação dos pagamentos, o gerenciamento e a conclusão da obra, momento em que deverá emitir um laudo reconhecendo a execução e entrega de todos os itens contratados, em conformidade, por exemplo, com as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Já a comissão de obras auxiliará o síndico na análise cadastral das empresas, buscando cercar-se com todas as cautelas necessárias para uma boa contratação, tais como certidões junto aos Cartórios de Protestos; à Justiça Municipal, Estadual e Federal; Justiça do Trabalho; além de certificados do uso de EPI’s, de treinamento e exame médico, como é o caso das obras de pintura. Esses condôminos também auxiliarão o síndico no acompanhamento estratégico, analisando os relatórios elaborados pelo profissional técnico, e aprovando ou rejeitando adendos de serviços e custos que surjam no decorrer da obra. Deverão ainda estar atentos ao projeto, checando se os itens contratados estão sendo executados. Mas atenção: necessidades que surjam no decorrer da obra, e que impliquem em elevação de serviços e custos, devem ser colocadas em votação de nova assembleia convocada pelo síndico, para que assim ele divida a decisão com os condôminos.
Mesmo adotando todos os procedimentos recomendados acima, poderá haver insatisfação com a qualidade dos serviços prestados ou pela forma de condução dos trabalhos, e que resulte na necessidade de trocar o prestador de serviço. Nesse caso, o síndico deverá reunir a comissão de obras e o responsável técnico para avaliarem o quanto foi realizado da obra e o valor já desembolsado. Diante dessa situação, fica evidente a importância de se seguir o cronograma de obras para fazer a liberação dos pagamentos, o que contribui para minimizar as consequências danosas de uma eventual interrupção de contrato.
Após uma análise minuciosa dos fatos, há necessidade de verificar junto às outras empresas que fizeram parte da concorrência, se estariam dispostas a continuarem a obra do ponto em que se encontra. Mediante esse quadro, muitas empresas irão declinar ou solicitar um valor maior do que estava previsto inicialmente. Se for esse o caso, recomenda-se que o síndico realize outra concorrência e leve imediatamente o caso para uma assembleia, dividindo essa responsabilidade.
Os condôminos precisam saber exatamente o que está ocorrendo e o síndico não deve ter medo, pois a administração interna adotou anteriormente todas as providências necessárias para o bom andamento da obra e seria muito ruim para todos se os serviços fossem executados de forma irregular, ou com pouca qualidade. Reforçará essa decisão o laudo do técnico contratado. Essa movimentação poderá trazer um período de intranquilidade para gestão, que será revertida com ações planejadas, apoiadas em embasamentos técnicos e muita transparência.
São Paulo, 18 de novembro de 2013.
Matéria publicada na edição – 185 de nov/2013 da Revista Direcional Condomínios
