Os Ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiram, por meio de julgamento virtual realizado na primeira quinzena de dezembro de 2020, acerca da constitucionalidade das cobranças das taxas ou contribuições associativas devidas pela conservação e manutenção dos Loteamentos Fechados ou similares aos Condomínios Edilícios (Vide os autos do RESP 695911).
Isso porque, quem adquiria um lote em um loteamento “fechado”, era cobrado por uma Associação Civil de Moradores, regularmente constituída, que geria as despesas para a manutenção e a conservação das áreas comuns em benefício de todos, sejam eles associados ou não.
Ou seja, todas aquelas despesas típicas de um condomínio também eram realizadas por esses empreendimentos imobiliários constituídos sob a forma de loteamentos de casas.
Assim eram constituídas Associações Civis, responsáveis em arrecadar e administrar as despesas de conservação e manutenção, a citar: portaria, segurança, limpeza, jardinagem, conservação, manutenção, funcionários, obras e melhorias de infraestrutura e, até mesmo, de saneamento básico, que não eram custeados pelas prefeituras, a quais, simplesmente outorgavam a esses loteamentos a “incumbência financeira” de todas essas despesas das áreas que são públicas, mas que eram geridas por particulares por meio de concessão.
Como é sabido, “dinheiro não nasce em árvore” e, certamente, alguém acabava tendo que pagar por todas essas despesas que acabam sendo revertidas, integralmente, para os próprios moradores e adquirentes dos lotes, sendo ou não associados. Até porque, a finalidade dessas Associações não é lucrativa, devolvendo a arrecadação das taxas em melhorias a todos os adquirentes e proprietários dos lotes.
A discussão levada ao Supremo era se o adquirente do lote poderia ser cobrado compulsoriamente, mesmo sem revelar o seu interesse em se associar ou permanecer associando, no ato da aquisição do seu lote, como garante a Constituição Federal (Art. 5º, inc. XX).
Discutiu-se se havia um “enriquecimento sem causa” por parte de quem se recusava a se associar, deixando de contribuir para a Associação, mesmo recebendo toda a valorização patrimonial daqueles associados que de boa-fé contribuíam para o mesmo empreendimento.
Ou seja, o direito de se associar ou permanecer associado não poderia ensejar em uma outra situação de injustiça e até mesmo de abuso de direito, se distanciando dos princípios constitucionais de uma sociedade mais livre, justa e solidária.
A própria Lei nº 13.465/2017, que foi publicada antes da decisão do Supremo, já disciplinara a questão em seu novo Art. 36-A, com as alterações na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), autorizando a cobrança da taxa associativa, veja:
“Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.” (Grifamos).
O Ministro Relator Dias Toffoli fixou a tese de que a cobrança somente seria possível após a edição da Lei nº 13.465/17, nos seguintes termos:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou;
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. (Grifamos).
O voto divergente foi do Min. Edson Fachin, que assim consignou: “São constitucionais as taxas cobradas por associação de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários”. (Grifamos).
Em nosso entendimento, ambas as teses são no sentido de que a cobrança da taxa associativa é devida, sendo que a tese vencedora apenas criou um período de cobrança a partir de 2017.
A questão agora é como serão manejadas as ações de cobranças, já que a sinalização é para que os antigos adquirentes tenham “aderido” à Associação no ato da aquisição de seu lote. Em nossa opinião, basta demonstrar a inscrição realizada perante à Associação, geralmente, por meio do próprio contrato de compra e venda do lote que costuma trazer cláusulas prevendo a obrigatoriedade na contribuição das despesas associativas do empreendimento ou, até mesmo, por meio de uma “ficha de inscrição ou associação”.
Já para os novos adquirentes, o “ato constitutivo da obrigação” da Associação é o seu próprio Estatuto Social, o qual deverá estar registrado no Cartório de Imóveis. Lembrando que os estatutos costumam ser registrados quando criadas as associações no Cartório de Títulos e Documentos de Pessoas Jurídicas.
Ao nosso ver, a intenção dos julgadores foi a de dar “publicidade” ao novo adquirente de que já existia uma Associação constituída naquele empreendimento, antes de ter adquirindo o seu lote.
Por essa razão, deverá ser feito o registro do Estatuto Social também perante o Cartório de Imóveis, na “matrícula mãe” do empreendimento ou nas próprias “matrículas individualizadas de cada um dos lotes”, caso já desmembradas.
Logo, a decisão do STF, apesar de tardia, colocou uma pá de cal sobre o assunto e, até mesmo, reformou o anterior entendimento do STJ que aguardava o posicionamento da Corte Suprema.
Portanto, merece aplausos a correta decisão do Supremo que reconheceu a constitucionalidade das cobranças da taxa associativa, evitando injustiças e o enriquecimento indevido dos adquirentes e proprietários de lotes que não contribuíam para o rateio das despesas de manutenção e conservação geradas por seus próprios imóveis, mas que agora serão obrigados a contribuir, igualmente, como os demais associados, para atingir às mesmas finalidades e, principalmente, a valorização patrimonial do empreendimento que atingirá a todos, associados ou não.
A recomendação aos presidentes das associações e aos administradores desses empreendimentos é que ajuízem todas as cobranças das cotas ou taxas associativas, para evitar a prescrição, até porque, já sinalizado que a cobrança é possível após 2017.
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