Em 6 de junho de 2026, o STJ congelou nacionalmente as ações sobre locação de curta temporada e afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443). A tese que vier será obrigatória em todo o país. Enquanto isso, há decisões que o síndico pode — e deve — tomar agora
Quem administra condomínio acordou, nas últimas semanas, com uma notícia que parece encerrar o assunto: o Superior Tribunal de Justiça mandou parar tudo. Em 6 de junho de 2026, a Segunda Seção do STJ determinou a suspensão, em todo o país, de todos os processos — individuais e coletivos — que discutem a locação de curta temporada em condomínios residenciais por plataformas digitais.
À primeira vista, a leitura é de alívio: se está tudo suspenso, não há nada a decidir. Essa leitura é exatamente o erro que pode custar caro. “Suspenso” não significa “resolvido”, e muito menos “nada a fazer”. Significa o contrário.
O que o STJ decidiu em junho
A suspensão nacional não foi um gesto isolado. Ela é consequência de uma decisão técnica: a Segunda Seção do STJ afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, cadastrada como Tema 1.443, sob relatoria do Min. Raul Araújo. Os recursos escolhidos como representativos são os REsps 2.272.536 e 2.272.537.
Quando o STJ afeta um tema ao rito dos repetitivos, ele faz duas coisas ao mesmo tempo. Primeiro, suspende todos os processos sobre a mesma questão jurídica, para evitar decisões conflitantes enquanto a corte não se pronuncia. Segundo — e este é o ponto central — ele se prepara para fixar uma tese de observância obrigatória, que vinculará juízes e tribunais de todo o país.
Aqui está a diferença que muda tudo. A tese fixada em recurso repetitivo é vinculante no sentido técnico e estrito do art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil. Não é mais uma questão de “força persuasiva” ou de “prática forense”: é vinculação formal, com previsão legal expressa. O que vier do Tema 1.443 será a palavra definitiva sobre o assunto.
A pergunta que o STJ vai responder é: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio basta, por si só, para impedir a locação de curta temporada por plataformas digitais — mesmo quando não há proibição expressa a esse tipo de aluguel?
E a decisão de maio?
Pouco antes da suspensão, em 7 de maio de 2026, a mesma Segunda Seção havia julgado um caso concreto — o REsp 2.121.055, relatado pela Min. Nancy Andrighi. Por maioria, o colegiado entendeu que a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, e que a autorização para essa prática depende de aprovação de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
Essa decisão não some com a suspensão, mas o seu papel muda. Ela deixa de ser “o critério final” e passa a ser o melhor indicador disponível da direção que a corte vem tomando. É um sinal forte — mas é um sinal, não a tese. A palavra definitiva virá no Tema 1.443.
“Não é vinculante”: uma frase que envelheceu rápido
No dia 13 de junho de 2026, em entrevista ao Estadão — já depois da suspensão nacional —, a diretora-geral do Airbnb na América do Sul, Fiamma Zarife, afirmou que a decisão de maio é “pontual e não vinculante”, lembrando que o julgamento não foi unânime e mantém questões em aberto. Sobre o julgamento isolado de maio, a observação é tecnicamente correta. Mas, na prática forense, decisões uniformizadoras da Segunda Seção tendem a ser seguidas pelos tribunais de todo o país como se vinculantes fossem — julgar contra a posição do STJ é convidar a reforma da sentença.
E enquanto a discussão se concentra em rotular a decisão de maio como “vinculante” ou “não vinculante”, o cenário já avançou: o tema está a caminho de uma tese de observância obrigatória, em rito que produz vinculação formal. Discutir a nomenclatura da decisão de maio, hoje, é discutir o capítulo anterior do livro. O síndico precisa ler o capítulo que está sendo escrito.
O que o síndico pode fazer durante a suspensão
Aqui está a parte que a manchete da suspensão esconde. A via judicial está congelada — mas a via interna do condomínio, não. E é justamente nela que o síndico tem poder de agir agora. O ponto de partida é uma pergunta simples: em que direção o condomínio residencial quer ir?
- Se o condomínio quer barrar a locação por curta temporada: a cláusula de destinação residencial já dá suporte a essa restrição — pela sinalização da decisão de maio, não é preciso uma proibição expressa em convenção para impedir o uso. Havendo unidades já operando, o síndico pode notificá-las formalmente, com base na destinação residencial prevista na convenção e no dever de fiscalização do art. 1.348 do Código Civil. Uma orientação prática para essa notificação: descreva fatos concretos — alta rotatividade, anúncio público, hóspedes novos a cada semana, operação profissional — e não apenas “é Airbnb”. O que descaracteriza o uso residencial é a natureza da operação, não a plataforma.
- Se o condomínio quer liberar a locação por curta temporada: aí é indispensável deliberação em assembleia com quórum de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Permitir a estadia de curta temporada em um prédio residencial significa autorizar um uso que foge da destinação original — e essa autorização não se faz por ato do síndico nem por maioria simples. Neste cenário, porém, a minha recomendação é de prudência: o melhor caminho é aguardar a tese do Tema 1.443, que dirá exatamente em que termos essa autorização poderá ser feita. Deliberar antes é correr o risco de refazer a assembleia depois.
Reconhecendo o impacto
Sou advogado de condomínio, e é desse lado da mesa que escrevo. Mas reconhecer o impacto econômico do que está em curso — sobre proprietários, sobre o turismo, sobre a renda complementar de muitas famílias — faz parte de entender o tamanho da discussão. O Brasil terá que reorganizar uma atividade econômica relevante, e o caminho provavelmente passará por novas regras municipais, regulamentação federal e adaptações de modelo de negócio. É um debate legítimo, e precisa acontecer.
Para o síndico, porém, esse debate corre em outra agenda. Enquanto a tese não é fixada e a regulação não muda, o que se aplica é a autonomia do condomínio sobre a própria destinação — e essa ele pode exercer hoje.
Conclusão
A suspensão nacional não é um sinal para esperar de braços cruzados — mas também não é convite para decisões precipitadas. A resposta certa depende da direção do condomínio.
Para quem quer preservar a destinação residencial, a hora de agir é agora: reafirmar a convenção, notificar as unidades irregulares com base em fatos concretos e documentar cada passo. Essa proteção se constrói dentro do condomínio e não depende do resultado do julgamento.
Para quem cogita liberar a locação por curta temporada, a prudência recomenda aguardar: a tese do Tema 1.443 definirá o terreno em que essa autorização vai pisar, e deliberar antes dela pode significar refazer tudo depois.
Em qualquer cenário, quem administra condomínio não precisa adivinhar como o STJ vai decidir. Precisa usar o tempo da suspensão para colocar a própria casa em ordem — porque, fixada a tese num sentido ou no outro, o condomínio organizado sai na frente.
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