O primeiro laudo de inspeção predial contratado por um condomínio na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, apontou que trincas aparentes nos pilares térreos de sustentação da edificação representavam problemas meramente estéticos. Mas os resultados não convenceram ninguém, nem a síndica profissional Juliana Cassas nem os moradores, que deliberaram pela contratação de outro laudo mais detalhado.
A síndica profissional Juliana Cassas e detalhe de um dos dez pilares a serem recuperados na área térrea de prédio residencial. Obras começaram em junho deste ano
Juliana fazia a gestão do residencial desde 2016 e a necessidade de fazer a inspeção nas trincas dos pilares surgira quando, ao promover obra na cobertura do prédio para combater infiltrações nas unidades superiores (tratamento de trincas e impermeabilização com manta asfáltica), acabou alertada pelo prestador de serviços que as fendas do alto reabriam mesmo com a aplicação de produto adequado. Ele próprio observou que trincas nos pilares térreos estavam na mesma direção daquelas que vinham sendo trabalhadas acima, desta forma, precisariam ser melhor investigadas. Com base no alerta e, depois de receber o primeiro laudo, o condomínio buscou nova inspeção de um engenheiro especialista em recuperação estrutural, que realizou ensaios em diferentes pontos da fachada e constatou que havia necessidade de tratamento imediato dessas patologias. O residencial possui quase 60 anos de idade e apenas 14 unidades.
“Menos de dois meses depois de receber este novo laudo, aprovamos a obra junto ao conselho e na assembleia, fizemos um rateio para levantarmos o sinal e aprovamos mais 14 meses de arrecadação extra para viabilizar a recuperação”, descreve Juliana. A obra foi iniciada no mês de junho deste ano, com escoramento das vigas e da laje sob a garagem coberta. De acordo com a síndica, nos dois primeiros anos de gestão no local ela cuidou da reorganização financeira do condomínio, porque as demandas por manutenção corretiva são volumosas em um prédio desta idade. “As obras necessárias não são pequenas e, se não houver um equilíbrio orçamentário, não se consegue realizá-las”, afirma, destacando o potencial limitado de arrecadação em condomínios de poucas unidades, o que torna custosa a divisão das despesas.
Quando começou a investir na manutenção, a primeira obra foi justamente a da cobertura, para eliminar em definitivo infiltrações que atingiam havia pelo menos cinco anos os apartamentos superiores. Até então, inexistia histórico dos problemas depois levantados. Tanto que, na sequência da impermeabilização, foi refeita a calçada externa do prédio. Mas recebido o alerta, o condomínio se mexeu para investigar o problema e promover a recuperação.
Segundo o engenheiro responsável pelos trabalhos, ainda não está fechado o diagnóstico do que gerou as trincas dos pilares, que na verdade estavam deteriorados, com corrosão das ferragens, esfarelamento do concreto e do revestimento em argamassa, e perda de aderência das pastilhas. É provável, observa, que a falta de manutenção da fachada e da cobertura do prédio ao longo de anos tenha contribuído para essas manifestações patológicas. A notícia boa é que não houve “recalque da estrutura”, ou seja, “nenhum tipo de abalo que pudesse causar a ruína do prédio”, diz. Essa situação começaria a se desenhar num curto espaço de tempo se o problema não fosse tratado, estima o profissional.
Os serviços de recuperação, orçados em R$ 260 mil, se estenderão ao longo do ano e envolvem atividades metódicas, de reconstituição da estrutura, como corte e remoção do concreto deteriorado, bem como seu “apicoamento” manual e/ou eletromecânico; substituição da armação deteriorada; aplicação de primer “rico” em Zinco; limpeza da armadura e pontos adjacentes; demolição parcial do piso no entorno dos pilares para observar a necessidade de reforço ou não nas armaduras (junto à sapata do prédio); instalação de armação complementar em barras de aço e em grampos em toda extensão dessas colunas, fixados no bloco da fundação e nas vigas superiores; aplicação de caixaria de madeira; acabamento com argamassa polimérica e/ou grauteamento (microconcreto fluido); aplicação de ponte de aderência de base acrílica; e cura hidráulica (hidratação do concreto).
Tudo isso representa a primeira fase do processo de manutenção corretiva do prédio, ressalva a síndica Juliana Cassas, pois, concluída esta etapa, será necessário investigar a condição de cada um dos pilares em toda sua extensão vertical, ao longo de sete andares, tratando- se, simultaneamente, toda a fachada. Virá então a segunda fase de recuperação da edificação, a qual demandará novo rateio entre os condôminos.
Matéria publicada na edição – 259 – agosto/2020 da Revista Direcional Condomínios
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