Joaquim Gutierrez Antonio é síndico há oito anos de um edifício com 88 apartamentos na zona sul de São Paulo. Ele conhece muito bem o quanto os síndicos estão sujeitos a ouvir impropérios e ofensas, especialmente dos próprios condôminos. “Há moradores que parecem estar com uma metralhadora na língua. Esperam justamente mexer com os nervos do síndico, mas eu procuro me calar e escutar, apaziguar a situação, porque são discussões que não levam a nada, movidas por intrigas pessoais”, diz. Rígido na administração do condomínio, no início das suas gestões Joaquim precisou enfrentar a falta de obediência às normas. “Diziam que eu era autoritário. Um morador chegou a chamar a polícia, que veio até o prédio e foi embora, quando viu que era um local tranquilo. Esse morador até se transformou em meu conselheiro e amigo, e se desculpou. Procuro não bater de frente com ninguém, até mesmo para evitar processos judiciais”, comenta.
Nem sempre outros síndicos têm a mesma sorte de Joaquim. Processar o síndico ou o condomínio, na figura do síndico, tem sido cada vez mais comum. O inverso também ocorre: o condomínio, ou o síndico, se sentir lesado e requerer o dano moral. É o caso de quando injustamente alguém comete calúnia, injúria ou difamação contra o síndico. Também indevidamente, uma empresa protesta um título do condomínio, que fica com seu nome comprometido e sem crédito no mercado. Ou ainda os condôminos podem se ver proibidos de utilizar as áreas comuns porque o revestimento está se soltando e colocando em risco os moradores; o prédio está telado, desvalorizando aparentemente o patrimônio. Nas três situações o condomínio pode ser autor de ações por danos morais. No primeiro caso, o autor da ação é o síndico, porém com todo o trâmite judicial custeado pelo condomínio. “O síndico foi ofendido no exercício do cargo”, esclarece o advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista em direito imobiliário. No caso do título protestado, a ação é movida contra a empresa: “O condomínio vai à Justiça explicando que o pagamento era indevido, por exemplo porque o serviço não foi prestado pela empresa, e o protesto é suspenso.”
Os exemplos hipotéticos ilustram a questão do dano moral. Para o advogado, porém, é importante não banalizar o tema. “Nas décadas de 1980 e 90, houve uma indústria de danos morais. Tudo era motivo para uma ação. Analisando o caso, os juízes costumam avaliar os usos e costumes da sociedade e olhar a situação tomando como base o padrão do homem comum.” O consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira concorda e complementa: “A Justiça analisa caso a caso. É preciso provar o nexo causal, ou seja, que o ato causou um dano que levou a uma consequência.
A extensão dessa consequência é que será medida na Justiça e reparada.” Cristiano cita outro exemplo: uma criança é retirada da piscina porque seus pais estão inadimplentes com a taxa condominial. “Se foi uma decisão de assembleia, mostra que não se trata de um ato pessoal do síndico. O síndico poderia não cumprir essa decisão, mas não será motivo pessoal de uma ação.” Em resumo: o síndico pode ser acionado de forma direta ou indireta, mas se for tomada uma atitude individual , acima dos atos administrativos, a ação poderá ser contra a pessoa do síndico.
Há uma complexidade em definir o que é propriamente um dano moral. A rigor, é tudo o que não se trata de dano material, define Michel Wagner. “No caso do dano moral, é preciso demonstrar que há um sentimento envolvido que toca a estima da pessoa ou da comunidade como um todo.” Se uma pessoa escorrega no chão molhado e fica exposta a uma situação constrangedora, pode exigir do condomínio ressarcimento por danos morais. Tudo o que ela gastar com os cuidados médicos pode-se definir como danos materiais; os danos restantes seriam morais.
Michel ressalta que nas ações movidas pelos condomínios envolvendo danos morais nem sempre os juízes têm enxergado os condomínios como empresas. “Defendo que os condomínios tenham os mesmos direitos e deveres que as empresas sem fins lucrativos.” Há um projeto de lei federal (n.4816/09) que propõe igualá-los a empresas. “O projeto é importante porque está discutindo a matéria. Alguns juízes ainda veem os condomínios simplesmente como uma comunidade.”
Além da difícil definição, também a fixação de uma indenização por dano moral não é simples. “A indenização costuma ser proporcional ao evento e ao perfil das partes envolvidas”, orienta Wagner. Para evitar riscos ao condomínio, o síndico deve se prevenir contra ações dessa natureza, acredita Cristiano Oliveira. “Nem mesmo estando com o seguro em dia, com a cláusula de responsabilidade civil contratada, o condomínio estará coberto.”
A advogada Maria Helena Gurgel Prado esclarece a questão do seguro : “O seguro de Responsabilidade Civil síndico ampara os danos patrimoniais e/ou corporais causados pelo mesmo , desde que caracterizada sua culpa. A cobertura de dano moral, quando contratada, figura juntamente com os danos patrimoniais e / o u corporais .
Ressalto que nunca há cobertura para os sinistros decorrentes de dano moral puro, isto é, o dano moral deve ser decorrente do dano patrimonial e/ou corporal.” Maria Helena complementa que não significa que a cobertura de dano moral não esteja disponível no mercado de seguros. “O que ocorre é que no seguro de RC síndico as seguradoras preferem não disponibilizar. Atualmente a cobertura de dano moral é normalmente vendida em outros tipos de seguro de RC, tais como veículos, produtos, empregador, etc. Para aceitação desse risco, a seguradora vai avaliar o tipo mais o tamanho do condomínio, o valor agregado do prêmio global, se o condomínio contrata todos os outros seguros com a mesma seguradora (incêndio, por exemplo) e dependerá da força comercial do corretor de seguros. Assim, cabe sempre ao corretor de seguros procurar a seguradora no mercado que disponibilize essa cobertura, mediante uma análise pormenorizada inerente ao processo de subscrição de riscos”, finaliza.
Matéria publicada na edição 137 jul/09 da Revista Direcional Condomínios
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