O uso das coberturas dos edifícios costuma render muita polêmica entre os condôminos. A problemática envolve duas situações possíveis: quando a cobertura é parte de um apartamento e pertence ao proprietário do imóvel, e quando integra a área comum do condomínio. Nas duas situações, a discussão é: o que pode e o que não pode ser feito na área?
“Quando a cobertura pertence ao morador, ele pode fazer com ela exatamente o que os outros condôminos podem fazer com suas unidades habitacionais, ou seja, o que quiser, desde que não comprometa a segurança, altere a estrutura e a fachada do prédio”, explica a advogada Ana Luiza Pretel. A regra está explícita no Artigo 1.336 do Código Civil, Inciso III, que afirma que é dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Caso o proprietário queira mudar esquadrias, cores, revestimentos externos etc., é necessário realizar uma assembléia e ter 100% de aprovação dos condôminos (ou de 2/3, caso a convenção assim permita). “Para obras que impliquem em alterações estruturais, com interferências em lajes ou colunas, bem como fechamentos de áreas, além da aprovação do projeto técnico em assembleia, é preciso ter autorização da prefeitura, do arquiteto responsável pelo edifício e do engenheiro calculista”, destaca Vânia Dalmaso, gerente geral de atendimento de uma administradora paulista. Ela lembra ainda que esse tipo de obra pode gerar alteração no IPTU, mas quem arca com o custo é o próprio morador.
A administradora e contadora Cristina Muccio Guidon destaca a importância da convenção condominial para balizar reformas. “Em edifícios mais antigos, ainda se encontram casos em que cada apartamento da cobertura possui um tipo de toldo ou diferenças no envidraçamento, o que altera o padrão estético do condomínio. Respeitar a convenção para intervenções é fundamental, e se ela for omissa no que diz respeito à fachada, o caminho é discutir e aprovar em assembleia quais materiais podem utilizados”, esclarece.
Nos casos em que a cobertura consiste em área comum administrada pelo condomínio, as discussões geralmente são acerca do melhor aproveitamento do espaço. Isso é mais frequente em edifícios antigos, segundo a administradora Cristina. “Os condomínios novos são mais estruturados no que diz respeito às áreas de lazer, que costumam ser definidas desde a planta. Já nos antigos, procura-se adequar espaços ociosos para suprir a carência de salas de ginástica, salão de jogos, churrasqueira, espaço gourmet etc.” E para realizar mudanças na destinação da cobertura, seja qual for, é necessário primeiro observar a convenção condominial e depois obter aprovação em assembleia.
A gerente Vânia Dalmaso destaca, por sua vez, a importância de uma cuidadosa avaliação jurídica e técnica, pois “as obras podem exigir autorização da prefeitura e Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Em alguns casos, áreas não podem ser cobertas, pois existe limitação de altura”, alerta Vânia.
Matéria publicada na Edição 171 – ago/12 da Revista Direcional Condomínios.
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