Em breve teremos verão, férias escolares e a criançada alvoroçada para brincar e aproveitar essa época do ano dentro dos condomínios e nas suas áreas de lazer, mas isso pode aumentar o risco de conflitos pelo mau uso das áreas comuns e algumas vezes pela má gestão de seus administradores. Vou relatar um caso que ocorreu em um verão em São Paulo, em um condomínio onde sou advogada consultiva condominial e foi exatamente durante as férias escolares.
O corpo diretivo me acionou através do seu síndico, representante legal do condomínio, para que eu notificasse de uma multa a uma certa unidade condominial por infrações, que em breve descreverei aqui, mas que antes da aplicação da multa, eu concedesse a oportunidade desta unidade manifestar-se previamente, conforme passo a expor a vocês caros leitores.
Inicialmente, gostaria de registrar que os preceitos atinentes à boa vizinhança, cujas regras de comportamento são mais rígidas em condomínios, devido à convivência, à proximidade ou à própria circunstância de viverem os condôminos no mesmo espaço, necessitam ser devidamente observados, em benefício do princípio social de convivência e de toda a massa condominial.
Com base neste preceito, objetivando manter a boa convivência entre todos, foi confeccionada a notificação por mim por tudo o que foi constatado por aquele condomínio:
Foi registrado que num determinado dia a condômina, moradora de certa unidade, acompanhada de seu neto, utilizou a piscina de forma indevida, tendo em vista não ter apresentado os devidos exames médicos exigidos, tanto dela, quanto do seu neto. Assim, ao ser questionada pelo síndico, ela alegou desconhecimento de tal exigência. Cabe salientar aqui que a obrigatoriedade do exame médico foi decidida em Assembleia, e desde sua vigência o síndico responsável vinha comunicando por todos os meios sobre a decisão: quadros de aviso, murais dos blocos e portarias, envio de comunicado por e-mail entre outros meios, e inclusive, esta mesma condômina estava presente na assembleia que decidiu pela obrigatoriedade dos exames médicos.
A obrigatoriedade de apresentação de atestado médico encontrava-se estipulada desde então no Artigo 42, § 5º, do Regimento Interno:
“Art. 42. As piscinas do condomínio são de uso exclusivo dos moradores condôminos ou locatários, sendo proibido o uso por seus funcionários e empregados do Condomínio, exceto pessoas acompanhantes de criança de colo ou incapazes.
Parágrafo Quinto – É obrigatório atestado médico para uso da piscina.”
Não obstante, na mesma ocasião, a moradora daquela unidade utilizou a piscina fazendo uso de bronzeador, o que não é recomendável, tendo em vista que tal produto polui a água da piscina, deixando-a gordurosa e imprópria para banho. O condomínio sempre orientou que todos os usuários passem pela ducha antes de adentrar na piscina.
Importante mencionar que o desrespeito às normas de uso da piscina pode ocasionar, segundo o Regimento Interno, a suspensão do uso de referido espaço, conforme estipulado no Artigo 49 de referida norma:
“Art. 49. Os condôminos que desrespeitarem as regras de uso das piscinas estarão sujeitos além das penalidades previstas no artigo 64 desta convenção, a suspensão do uso por 30 dias e em caso de reincidência por 60 dias.”
Mais uma vez se faz importante destacar que os condôminos devem manter a boa convivência dentro do condomínio e respeitar as regras constantes no Regimento Interno, e não obstante, o Código Civil, em capítulo destinado aos condomínios, determina que os condôminos devem utilizar suas unidades de forma a não prejudicar o sossego dos demais moradores do edifício:
“Artigo 1.336 – São deveres dos condôminos:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Todavia, apesar de comprovadas as diversas infrações ao Código Civil e instrumentos normativos da edificação, considerando privilegiar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar, antes da aplicação da penalidade de multa, se fez necessário que a moradora fosse notificada a se manifestar em relação aos fatos que aqui narrei e assim, posteriormente, fosse levado para apreciação dos seus argumentos pelo Corpo Diretivo.
Além de tudo o que foi exposto na notificação e considerando a conduta infratora às normas internas, notifiquei a condômina moradora que procedesse com a realização do exame médico obrigatório, conforme o Regimento Interno, cessando assim o comportamento inadequado e prejudicial à saúde e bem estar dos demais moradores, conforme normas estabelecidas pela Convenção Condominial e Regimento Interno vigentes naquele condomínio, e enquanto ela não o apresentasse, estaria cometendo sucessivas infrações podendo culminar na suspensão da sua frequência como dispunha o Regimento Interno.
Ao final, a avó realizou os exames médicos dela própria, do esposo, e de dois netos que frequentavam a casa nos fins de semana, feriados e férias, porém, como não se manifestou previamente e por escrito sobre os motivos que ensejaram essa notificação, a unidade foi multada conforme estabelecido na Convenção Condominial e conforme foi notificada anteriormente, e tendo sido paga corretamente a multa.
Mais uma vez fica demonstrada a importância do estudo da Convenção Condominial e do Regimento Interno para realizar o trabalho do consultivo jurídico condominial, e da importância destes documentos estarem alinhados e atualizados com a realidade de cada condomínio.
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