A água que escapa do rumo segue rotas imprevisíveis nos veios das estruturas, nos furos das tubulações e nas fissuras quase invisíveis do entorno de piscinas, ralos, esquadrias etc. Imprevisíveis são também os problemas gerados aos síndicos pela água incerta, conforme relata Cristovão Luís Lopes, personagem desta edição.
Desvios dos trajetos previamente estabelecidos pela engenharia para a circulação da água da chuva, da piscina, da rede potável etc. provocam saias justas inesperadas aos síndicos, custos não programados ao condomínio e prejuízos financeiros e materiais aos ocupantes do prédio. O script é bem conhecido do síndico profissional Cristovão Luís Lopes, que trabalha há oito anos na função, atende hoje a oito condomínios e atua como gerente predial em um residencial de alto padrão localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo.
No caso mais recente, a água da chuvarada que atingiu São Paulo em princípios junho passado encontrou um atalho abaixo da estrutura da piscina da cobertura, percorreu os dutos das lareiras das salas das unidades e escorreu deixando marcas por onde passou. Em três apartamentos, umedeceu as paredes, mas num quarto, o do primeiro andar, achou passagem e se esparramou pelo piso de madeira, acumulando um “espelho d’água” de cerca de cinco centímetros. “Foi muita água!”, acentua Cristovão Lopes.
Quando recebeu a reportagem da Direcional, ele se encontrava em meio a pareceres técnicos para subsidiar o corpo diretivo na definição de quem pagaria a conta dos estragos. Ficou para o condomínio, pois o vazamento se iniciou em uma área comum (na laje sob a estrutura da piscina), portanto, de manutenção do prédio. Cristovão Lopes ainda não tinha a totalização dos valores no fechamento desta edição, mas lembra o transtorno causado pelo descaminho da água: “Aconteceu de madrugada, no momento não havia muito o que fazer, a não ser ajudar a empurrar a água para fora da sala. Não parava de chover”, reforça. Os prejuízos poderiam ter sido maiores se a moradora não estivesse em casa e não houvesse varanda, por onde a água escapou, o que a desviou da rota do hall social e elevador.
Segundo ele, em um primeiro momento, a administração se deteve na pesquisa da origem do transbordamento, “pois não parava de verter água, a chuva continuava”. Por fim, depois que um funcionário da manutenção conseguiu entrar sob o deck da piscina, descobriu-se o causador de tamanho imbróglio: um ralo entupido! Com a vazão impossibilitada no rumo previsto, a água escapou por cima da manta “e achou o caminho dela”. Ou seja, “desceu” pelos dutos.
MANUTENÇÃO: GARANTIA DA ‘ESTANQUEIDADE’
No balanço de sua experiência como síndico, Cristovão Lopes observa que a maior parte dos vazamentos decorre da falta de manutenção. Em um dos prédios que administra há pouco tempo, na zona Norte de São Paulo, os registros nunca haviam sido trocados, apesar de três décadas de construção. “Agora substituímos registros, tubulações e reformamos o barrilete”, relata o gestor, destacando que a necessidade surgiu no período recente de escassez da água. Como o prédio costumava fechar os registros em parte do dia, o movimento de abre-e-fecha “desencadeou problemas” nas peças e nos canos de PVC, que não resistiram à pressão no retorno d’água em quatro unidades.
Segundo ele, uma das instalações mais vulneráveis das edificações são as caixas d’água, “esse é um dos locais de onde mais brotam os vazamentos”. “A manutenção do reservatório superior precisa ser feita a cada dois anos, renovando-se a impermeabilização”, orienta. De acordo com Cristovão Lopes, há prédios em que se formam estalactites abaixo dessas estruturas. Outro ponto bastante suscetível encontra-se no entorno dos ralos, conforme o acontecimento relatado no começo do texto. O síndico observa, inclusive, que não foi a primeira vez que o edifício teve vazamento provocado pelo entupimento de ralo na cobertura.
Na situação anterior, o próprio condômino sofreu os prejuízos. “A água estava infiltrando por debaixo da piscina e descia para o conduíte do quadro de energia da cozinha.” Resultado: o líquido vertia em meio a fios e disjuntores, provocando curtos-circuitos. “O conduíte saía debaixo da piscina, estava mal instalado. E quando chovia forte, a água chegava até os dormitórios”, descreve. Cristovão Lopes conta que se demorou para descobrir a origem do problema, já que o conduíte ficava “escondido” sob a piscina. “A água, quando não vai pelo trajeto original (o ralo), segue caminhos improváveis”, assevera.
Nesses casos, o jeito é contar com uma equipe de engenharia “competente”. “O síndico tem noção geral dos sistemas, mas não é um especialista. Não dá para fazer carreira solo e querer resolver tudo, ficar quebrando e procurando”, completa. Segundo ele, emergencialmente, cada situação pede uma ação distinta, às vezes basta fechar os registros para estancar os vazamentos, até que haja o suporte de um especialista.
Quanto à reparação dos danos, Cristovão Lopes diz que o síndico deve se apoiar em laudos técnicos e deixar a decisão para o corpo diretivo. Vazamentos provocados nas instalações e áreas comuns e/ou por falhas na manutenção recaem, em princípio, sobre a conta do condomínio, mas quando envolve duas unidades, o ideal é deixar que as partes se entendam. “O máximo que o síndico pode fazer é buscar pessoa capacitada para dar um laudo, sem entrar no mérito da decisão final.”
SAIBA MAIS
Contatos com o síndico Cristovão Luís Lopes:
cristovaoll@terra.com.br
Matéria publicada na edição – 215 – agosto/2016 da Revista Direcional Condomínios
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