Você conhece em detalhes o que diz a lei sobre as funções do síndico?

O Grupo Direcional lança no mercado um novo livro para os condomínios e explica as Onze Lições do Código Civil brasileiro voltadas a este segmento.

Do advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, a obra traz um texto didático, simples e objetivo. E responde à grande questão:

Sou Síndico, E Agora? 

SUMÁRIO

Lição 1 – Visão geral sobre o condomínio e o atual Código Civil

Objetivos e bases filosóficas do atual Código Civil tendo em vista o regramento da vida condominial.

Lição 2 – A definição do condomínio edilício

Definição das partes exclusivas e comuns dos condomínios, direitos e deveres.

Lição 3 – O nascimento do condomínio edilício

Assembleia de Instalação; definição de fração ideal; Convenção; Convenção e deliberações “regionalizadas”; Regimento Interno; assembleias e regras: quóruns, procurações etc.; Normas de Conduta; inadimplência; cogestão, autogestão; remuneração do síndico, subsíndico e conselheiros; multas, punições e recursos; conceitos de propriedade e direito ao voto.

Lição 4 – Direitos e deveres dos condôminos

Definição de condôminos, moradores e possuidores; direitos, usos e deveres conforme essa definição; direitos e restrições aos inadimplentes; rateios lineares; alteração de fachada; obras e reformas nas unidades internas; sossego, segurança, salubridade e bons costumes.

Lição 5 – Multas moratórias e punitivas

Percentuais de multas e juros; previsão contra déficits da inadimplência; multas por infração às normas internas; abono de multas; reincidência; cobrança de perdas e danos; condômino antissocial.

Lição 6 – Garagem e partes comuns acessórias

Garagem; restrições aos usos das vagas e de áreas comuns como churrasqueiras e salão de festas; locação de vagas; manutenção; posse e destinação dos bens móveis.

Lição 7 – Obras em condomínio

Obras úteis; necessárias; “necessárias urgentes e excessivas”; “necessárias urgentes e de valor elevado”; obras que acrescentem equipamentos às áreas comuns; construção de novos pavimentos ou edificações; quóruns para aprovação de obras; realização de obras sem autorização prévia; possibilidade de o condômino determinar a realização da obra; retirada de recursos do fundo de reserva; responsabilidades pela realização de obras nas coberturas; e o veto a obras que prejudiquem a um ou mais condôminos.

Lição 8 – A dívida condominial adquirida e a obrigatoriedade de se contratar o seguro da edificação

Responsabilidades pelas dívidas das unidades condominiais em caso de sua venda; responsabilidades dos condomínios em relação à cobrança dos responsáveis; seguro condominial e responsabilidades.

Lição 9 – Administração condominial

O síndico e a administração do condomínio; formas de escolha do síndico; atribuições e responsabilidades do síndico; previsão orçamentária; previsão orçamentária da inadimplência; prestação de contas (e da sua ausência); protesto de quotas condominiais em atraso; seguro obrigatório; transferência de deveres e responsabilidades; e destituição do síndico.

Lição 10 – Assembleias condominiais e o conselho fiscal

Dos objetivos e regras das assembleias condominiais, ordinárias e extraordinárias; formas e responsabilidades pela sua convocação; administração dos quóruns; primeira e segunda convocação; razões para sua nulidade; conselho fiscal: formação, atribuições e período de atuação; e conselho consultivo.

Lição 11 – A extinção do condomínio

Casos previstos em lei para o encerramento do condomínio; quóruns para deliberações da destinação do condomínio; condições de venda e de transferência das quotas partes.

Outros temas que merecem reflexão

Uso e destinação das vagas de garagem; associações de moradores e decisão do STF que coloca em xeque o conceito do interesse coletivo; a propriedade comum dentro da propriedade exclusiva; da aplicação dos Princípios em Direito nos casos de omissão das Leis e das normas internas.

A – Uso regular das vagas de garagem

B – Associação de moradores e decisão do Supremo Tribunal Federal que colocam em xeque o conceito de interesse coletivo

C – A propriedade comum dentro da propriedade exclusiva

D – Da aplicação dos princípios em Direito nos casos de omissão das leis e das normas internas

ANEXOS

Código Civil – Lei nº 10.406/2002 / Capítulo VII / “Do Condomínio Edilício”

Lei de Condomínios – Lei nº 4.561/1964

PREFÁCIO

É com grande prazer, orgulho e respeito que atendo ao convite do amigo, Dr. Cristiano, especialista na área de condomínios, para redigir a apresentação de sua obra.

Sinto-me feliz por ter sido uma incentivadora para que este trabalho se concretizasse, e que trouxesse em linguagem simples e clara, como é constante em seu trabalho, o esclarecimento tão necessário para os síndicos e administradores sobre o tema “Condomínio Edilício”, sem deixar de lado a responsabilidade com o conteúdo.

As assembleias realizadas nos condomínios, na maioria das vezes, não atingem a participação de 15% dos condôminos. Esse número revela-se ainda menor quando a pauta é destinada à eleição do síndico, do subsíndico e dos conselheiros. A falta de conhecimento sobre a administração amedronta e impede que as pessoas encarem esses cargos com naturalidade, e o quanto essas funções são importantes para a segurança, tranquilidade e manutenção do valor patrimonial do empreendimento.

Hoje a administração de condomínios é considerada atividade complexa, mas fascinante, por envolver várias áreas do conhecimento, entre elas: a aplicação das funções administrativas, como planejamento, organização, execução e controle; e de normas e legislações, como o Código Civil, Código Penal, Lei 4.591/64, leis tributárias, trabalhistas, de prevenção contra incêndio, higiene, saúde etc. O síndico deve lidar ainda com a complexidade, diversidade e instabilidade das relações humanas, administrando culturas, opiniões e vaidades das mais diferentes possíveis. A possibilidade de ter em mãos um corpo de normas, através da convenção e regimento interno, é o que lhe permite construir uma relação de equilíbrio e focada no interesse coletivo.

O Código Civil possui especial importância para a área condominial, justamente em função de conter no seu Capítulo VII, o denominado “Condomínio Edilício”. Após sua entrada em vigor, em janeiro de 2003, o Código passou a embasar grande parte do conteúdo das convenções dos condomínios. Embora existam excelentes obras que abordem esse tema, a maioria é destinada aos advogados, por utilizar uma linguagem própria e de difícil compreensão para os leigos da área jurídica. Já a presente obra visa desmistificar e tornar compreensíveis os principais assuntos referentes ao “Condomínio Edilício” ao síndico e a todos aqueles que estão na lida diária da vida condominial. Apesar disso, a obra não perde conteúdo, possibilitando uma maior aproximação dos gestores com a Lei e, consequentemente, facilitando na solução dos problemas.

O autor também se preocupou em trazer, já nessa primeira edição, outros temas de grande relevância para gestão de condomínios, como o uso das vagas de garagem e a formação de Associações de Moradores. A obra representa, sem dúvida, uma importante fonte de consulta e aprendizado, contribuindo para que os gestores se sintam mais preparados para enfrentar os desafios inerentes ao cargo.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Profª do Curso de Administração de Condomínios – EPD e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 13ª Edição).