A pergunta não é retórica. No dia 31 de julho foi publicado o Ato Conjunto nº 4, de 30 de julho de 2026, assinado pela RFB (Receita Federal do Brasil) e pelo CGIBS (Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços). Ele fixa quando passa a ser obrigatória a emissão dos documentos fiscais eletrônicos com os campos do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os tributos que substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins. Em meio a dezoito incisos, há uma alínea que atinge cada condomínio deste país.

É o art. 1º, inciso III, alínea “f”: “na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026”.

Leia de novo. “Taxas e demais valores condominiais.” Sem ressalva, sem distinção, sem qualquer menção ao fato de que a imensa maioria dos condomínios não é contribuinte desses tributos.

O condomínio é contribuinte?

Como regra, não. O art. 26 da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação da Lei Complementar nº 227/2026, afirma que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS nem da CBS. A razão é óbvia para quem vive a rotina condominial: a cota não é receita, é rateio. Quando o morador paga sua parte na conta de luz ou no salário do porteiro, não há venda de coisa alguma. Não há mercado, não há atividade econômica. Há o custeio coletivo daquilo que pertence a todos.

A lei só desloca essa posição em três hipóteses: quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total, caso de prédios que exploram as áreas comuns com antena no telhado, publicidade na fachada ou locação de salão a terceiros; quando o condomínio opta pelo regime regular; e quando importa bens ou serviços — e aqui vale o alerta, contratar software de gestão ou nuvem direto de fornecedor estrangeiro é importação.

Fora disso, o condomínio segue o que sempre foi: consumidor final de uma cadeia de serviços.

Onde está o problema, então?

Está na redação. A alínea “f” não distingue. Lista a cobrança de taxas condominiais como hipótese de emissão obrigatória da NFS-e, a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, a partir de 1º de dezembro, e deixa o resto para a interpretação sistemática de quem lê a Lei Complementar junto com o regulamento.

Pois bem. Interpretação sistemática é ótima na doutrina e péssima na fiscalização. O síndico de um prédio de trinta unidades não fará interpretação sistemática. Vai ler a norma e concluir que precisa emitir nota de cada boleto, ou simplesmente não fará nada — e descobrirá o desfecho quando chegar a intimação no Domicílio Tributário Eletrônico, que muitos condomínios sequer sabem que possuem.

O próprio Regulamento do IBS reconhece a lacuna, ao remeter as dispensas do condomínio não optante a atos que ainda serão editados. Ou seja: o ato que cria a obrigação já está publicado, com data marcada. O ato que a dispensa, não. Essa inversão joga sobre o gestor um risco que não é dele.

Há ainda uma segunda lacuna. A lei fixa o percentual de 80%, mas não diz em que período ele se apura. Mensal? Anual? Um condomínio que recebe a parcela anual do aluguel de antena de uma só vez pode cruzar o gatilho naquele mês e não cruzá-lo no ano. Prédios idênticos, tratamentos opostos, conforme a data em que o dinheiro entrou.

O que podemos fazer?

Aquilo que o setor raramente faz: agir de forma coordenada e antes do prejuízo.

Há uma janela aberta. O art. 2º do próprio Ato Conjunto nº 4/2026 anuncia que, em até trinta dias, sairá o ato que institui o programa de conformidade para 2026. É a oportunidade natural para que a Receita Federal e o Comitê Gestor esclareçam, em texto expresso, que o condomínio não contribuinte está dispensado de emitir documento fiscal das cotas, e para que se defina o período de apuração do índice de 80%.

Não pedimos benefício nem isenção. Pedimos que a norma administrativa diga com todas as letras o que a Lei Complementar já diz. O custo de uma dúvida, multiplicado por centenas de milhares de condomínios, recai sobre quem menos pode arcar com ele: o condômino.

E esse pedido não se faz isoladamente. Um ofício de um único condomínio não muda uma norma. O que muda é a manifestação articulada de síndicos, administradoras, associações setoriais e entidades de classe, por escrito e com fundamento técnico, enquanto a norma ainda está sendo desenhada. Precisamos escrever, protocolar e ocupar as consultas públicas do Comitê Gestor, pouquíssimo utilizadas por nós.

Por fim

Passamos anos reclamando que o legislador não conhece a realidade condominial. Nem sempre reparamos que, quando a porta se abre, quase ninguém entra.

A porta está aberta agora e fecha em semanas. Depois de 1º de dezembro, discutir a alínea “f” será tarefa de contencioso: mais cara, mais lenta e de resultado incerto. Antes dela, é tarefa de diálogo.

Que 1º de dezembro não seja lembrado como o dia em que o condomínio brasileiro descobriu que estava sozinho.

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