As relações entre síndico e conselheiros nem sempre são tranquilas. Muita gente desconhece a verdadeira função do conselho e surgem faíscas na administração   

Síndico e conselho trabalham juntos em prol do condomínio. Através de trocas de mensagens ou reuniões periódicas, são discutidas as melhores soluções para os problemas daquela comunidade. Parece uma solução óbvia a ser adotada pela gestão condominial, mas, na prática, vemos relações bem mais tumultuadas.   

Para definir como o conselho pode auxiliar a gestão, é preciso entender o que diz a convenção de cada condomínio. O condomínio deve eleger um conselho fiscal ou consultivo? O mais usual é que seja eleito em assembleia o conselho fiscal, que deve acompanhar e dar parecer sobre as contas do síndico.   

“No dia a dia condominial, vemos que checar as contas é o que o conselho fiscal menos faz. Na imensa maioria dos condomínios, a pasta chega, o conselho assina, mas sequer olha as contas. Por outro lado, o conselheiro quer palpitar na contratação ou demissão de um funcionário ou na definição de alguma empresa prestadora de serviços. E isso não cabe ao conselho fiscal. Sua função é basicamente fiscal, contábil e financeira, de validação da gestão financeira do condomínio”, aponta o advogado Gianpaulo Scaciota, especialista em Processo Civil e Direito Imobiliário e professor do curso de gestão condominial da Universidade Mackenzie.   

Já o conselho consultivo é opinativo, salienta Gianpaulo. “Ele tem um peso de responsabilidade muito menor que o fiscal. Ou seja, ele não fiscaliza as contas e nem interfere direto na gestão”, acrescenta. O advogado faz um paralelo entre condomínios e o Poder Judiciário, comparando o síndico a um juiz, o tomador de decisões que deve seguir a convenção, o regulamento e as decisões assembleares. “O conselho age como o Ministério Público, em defesa da coletividade, trabalhando pela lisura das contas. Por exemplo, se em assembleia foi definida uma destinação de verba para determinada obra, o que o conselho diligente deve fazer? Verificar se o dinheiro foi chancelado na conta contábil correta. Ou seja, deve acompanhar e perceber erros”, diz.   

Seja o conselho com atuação fiscal ou consultiva, na opinião de Gianpaulo há muito desconhecimento por parte de conselheiros de como funciona o condomínio. “Buscamos tanto a profissionalização e a qualificação do síndico, mas por que não fazemos o mesmo para o conselho? Como um conselho pode fiscalizar ou opinar se ele não conhece os 27 artigos do Código Civil destinados ao condomínio edilício, tampouco a convenção e o regulamento interno do condomínio? Os conselheiros desconhecem até a sua própria função”, completa.   

Uma conduta muito usual é a do conselheiro que se elege em causa própria: seja a mãe que quer um espaço novo para os filhos brincarem ou o morador aficionado por atividade física que busca incrementar a academia. “A mãe que é condômina e se elege conselheira para construir uma brinquedoteca deve entender que essa não é a sua função como conselheira. Ela pode solicitar a brinquedoteca enquanto condômina. Já enquanto conselheira, ela pode e deve agir como fiscal das contas”, compara Gianpaulo. 

Conselheiros que ‘causam’

A administradora de condomínios Sheila Militão relata uma situação comum: os conselheiros que ‘causam’ nos condomínios. Uma tradução simples: o conselho acredita que deve participar de toda e qualquer decisão do síndico. “Muitos conselheiros confundem a sua verdadeira função na gestão e creem que o síndico só pode fazer o que eles aprovarem. Eles acham que tudo o que o síndico decidir deve passar pelo aval deles, e isso não é verdade”, pondera Sheila, com a experiência de 22 anos atuando como administradora e também como mentora para síndicos.   

Nesse momento, costumam surgir reclamações no grupo de WhatsApp dos moradores: “Como o síndico está decidindo sem ouvir o conselho? Vocês conselheiros não estão sabendo de nada? O síndico acha que manda aqui no meu condomínio?” são algumas das frases usuais que indicam um início de ‘fritura’ do síndico.   

“A lei fala que o conselho existe para fiscalizar as contas e para recomendar ou não a sua aprovação em assembleia. O síndico não precisa pedir a bênção do conselho para tudo o que ele fizer. Mas ele pode compartilhar as suas decisões. E não para dividir a responsabilidade legalmente, mas para dividi-la moralmente”, orienta Sheila, completando que, ao compartilhar suas condutas, o síndico se defende caso seja acusado de ter tomado decisões unilaterais, de forma autoritária.   

Síndica profissional há quase 15 anos, Gislaine da Fonseca acredita que este é um dos maiores desafios para os gestores atualmente: “O conselheiro acha que manda mais que o síndico. E se o síndico não faz o que o conselheiro quer, ele chama uma assembleia de destituição, principalmente no caso de síndicos profissionais. Porém, o síndico é o administrador e o responsável civil e criminalmente pelo condomínio. Ele não pode ser uma marionete do conselho.”   

É claro que há casos diversos: existe o conselho que apoia as decisões do síndico, especialmente em edifícios comerciais ou aqueles com um caixa com mais sobras, e outros em que o síndico deve ter muito jogo de cintura para driblar as oposições cotidianas com o conselho. Para a síndica Gislaine, a melhor defesa costuma ser deixar o opositor falando sozinho, sem ‘bater de frente’. Mas sempre conscientizando não só o conselho, mas todos os moradores sobre a situação financeira do condomínio, esclarecendo por que aquela obra tão desejada não pode ser feita ‘da noite para o dia’. “É preciso ter pulso firme para conduzir as situações, explicando a cada um o seu papel. Porque a responsabilidade sempre recai sobre o síndico. E, se o síndico se transformar em uma marionete do conselho, ele pode tomar decisões equivocadas que depois colocarão seu trabalho em risco”, pondera a síndica.   

A administradora Sheila concorda que a autonomia do síndico deve ser inegociável. “Se ele não puder decidir, por que irá colocar seu CPF em risco? Um exemplo simples: o conselho não autorizou o conserto do portão, mas o portão caiu e machucou uma pessoa. É o CPF do síndico que está lá como responsável.” Sheila tem notado que os síndicos estão trabalhando primeiro para convencer seus conselhos, evitando ‘saias justas’. “O síndico evita se indispor com o conselho para que ele não se torne uma oposição no condomínio, sem ‘bater de frente’ com os conselheiros e buscando soluções em assembleia”, arremata.      

Agradecimento aos entrevistados
Gianpaulo Scaciota, Sheila Militão (centro) e Gislaine da Fonseca