À primeira vista, pode parecer razoável imaginar esse cenário para um futuro próximo.

O crescimento da sindicatura profissional no Brasil é evidente. Já existem empresas que exercem a sindicatura de mais de uma centena de condomínios, algo difícil de imaginar alguns anos atrás.

Diante desse avanço, surge naturalmente uma pergunta: essas empresas poderão absorver também os serviços hoje prestados pelas administradoras?

Conhecendo há décadas a estrutura e os bastidores da administração condominial, vejo questões que tornam esse movimento muito mais complexo do que parece.

Na Argentina e na Colômbia, por exemplo, os síndicos são chamados de administradores e concentram atribuições que, no Brasil, estão distribuídas entre o síndico e a administradora. Mas será que esse modelo poderia simplesmente ser transportado para nossa realidade?

Acredito que não.

Escala e especialização

O primeiro ponto é o tamanho e, principalmente, a pulverização do mercado brasileiro. Estamos falando de centenas de milhares de condomínios e de um segmento de sindicatura profissional ainda bastante pulverizado.

Existem grandes empresas de sindicatura, sem dúvida. Mas são exceções. Uma parcela significativa das empresas bem estruturadas atua com algumas dezenas de condomínios.

E aqui entra uma questão que conheço muito bem: o custo de uma administradora adequadamente estruturada.

Não basta contratar pessoas e adquirir um sistema. São necessárias equipes especializadas, tecnologia, controles, segurança da informação, treinamento, processos, compliance e uma estrutura operacional permanente.

Para uma empresa de sindicatura absorver tudo isso, precisaria atingir escala suficiente para justificar economicamente essa estrutura ou repassar os custos aos condomínios.

O mercado estaria disposto a pagar por isso?

Há ainda a especialização. As administradoras desenvolveram estruturas contábeis, financeiras, fiscais, tributárias, trabalhistas, tecnológicas e de comunicação, além do suporte e da orientação jurídica.

E existe uma área particularmente complexa: a gestão de pessoal dos condomínios.

Folha de pagamento, admissões, demissões, férias, benefícios, encargos, jornadas, convenções coletivas, dissídios, obrigações acessórias, medicina e segurança do trabalho exigem conhecimento, tecnologia e atualização permanente.

Portanto, absorver as funções de uma administradora não significa simplesmente emitir boletos, pagar contas e produzir balancetes. Significa reproduzir uma verdadeira plataforma de pessoas, processos, controles e tecnologia.

Síndico: gestor ou operador?

Essa talvez seja a questão central.

Se as empresas de sindicatura internalizarem todas essas atividades, deixarão de estar predominantemente voltadas à gestão para se transformarem também em empresas de processos administrativos.

É esse o caminho que queremos para a sindicatura profissional?

Tenho defendido justamente o contrário: o síndico profissional precisa ser cada vez menos operacional e mais estratégico, preparado para governança, planejamento, liderança, gestão de riscos, tomada de decisões e fiscalização.

O síndico não precisa saber fazer tudo. Precisa saber o que deve ser feito, por quem, quando e como controlar o resultado.

A administradora oferece estrutura, processamento, controles, informação e suporte técnico. O síndico utiliza essa estrutura para exercer sua principal função: governar e gerir o condomínio.

Há também uma questão de governança. Quando quem decide também executa, processa, controla e fiscaliza, ocorre uma concentração de responsabilidades que merece atenção.

Isso não torna o modelo necessariamente inadequado, mas exige mecanismos ainda mais rigorosos de controle, transparência e fiscalização. A segregação de funções entre síndico, administradora, conselho, auditoria e demais prestadores pode ser saudável para a governança.

Tecnologia vai mudar esse cenário

Tecnologia, automação e inteligência artificial certamente reduzirão muitas tarefas operacionais hoje realizadas pelas administradoras.

Isso significa o fim delas?

Acredito que não.

Mas poderá significar o fim da administradora como a conhecemos hoje.

Empresas limitadas a emitir boletos, pagar contas, produzir balancetes e executar tarefas burocráticas terão motivos para se preocupar. As que evoluírem para plataformas de serviços, tecnologia, inteligência de dados, controles, compliance e suporte à gestão continuarão relevantes.

Talvez até mais do que hoje.

Quem vai substituir quem?

Retomando a pergunta inicial: as administradoras vão acabar? As empresas de sindicatura profissional vão absorver seus serviços?

Minha resposta é: não acredito, pelo menos em um futuro próximo.

Escala, custos, especialização e complexidade operacional tornam pouco provável que esse movimento seja generalizado.

Acredito mais na complementaridade: administradoras cada vez mais tecnológicas e especializadas trabalhando ao lado de síndicos profissionais cada vez mais preparados para gestão, estratégia e governança.

Mas, conhecendo as peças desse tabuleiro, consigo visualizar com maior facilidade o movimento contrário: administradoras já estruturadas incorporando também a sindicatura profissional.

Elas já possuem pessoas, sistemas, tecnologia, processos, departamentos especializados e, principalmente, escala. Esse movimento, inclusive, já começa a aparecer no mercado.

Será esse o modelo predominante no futuro? Ainda é cedo para saber.

Mas uma coisa me parece clara:

O futuro não pertencerá necessariamente à administradora ou ao síndico profissional. Pertencerá a quem compreender melhor seu papel na nova gestão condominial.

Talvez, portanto, estejamos fazendo a pergunta errada.

Em vez de “Quem vai substituir quem?”, deveríamos perguntar:

“Quem estará mais preparado para entregar a gestão condominial que o futuro exigirá?”

Vale a reflexão!

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