Chega a certidão do oficial de justiça: pessoa não encontrada. O e-mail do cadastro é do morador que se mudou em 2019. O telefone toca e ninguém atende. A unidade, descobrimos depois, foi vendida há três anos e ninguém avisou a administração. E a execução, que deveria ser o caminho rápido, dorme na citação, enquanto os adimplentes seguem rateando a parte que não lhes cabia.
Quem já viveu essa cena sabe que o problema raramente está na lei. Está na informação que o condomínio deixou de guardar.
Pois bem. Em 19 de agosto de 2026, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento n. 255, com 119 artigos, em vigor desde 19 de setembro. O próprio Conselho Nacional de Justiça já reconhecia que é na fase de execução que os processos mais se acumulam. Ganhar a causa nunca foi o problema. Receber é que sempre foi. E o Provimento não cria direito novo, é bom dizer isso logo: o que ele faz é organizar a execução como política pública e entregar estrutura a quem souber usá-la.
Vejamos o que já tínhamos. A cota condominial é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), dispensando ação de conhecimento. As parcelas que vencem no curso do processo entram na mesma conta, sem novo processo, conforme entendimento do STJ. E a dívida é propter rem, ou seja, nasce do imóvel e o acompanha, seja quem for o dono (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC). Mais: a unidade que gerou o débito pode ser penhorada ainda que seja o único imóvel da família, pois a própria Lei n. 8.009/1990 abriu a exceção em seu art. 3º, IV, e o Supremo confirmou o entendimento no RE 439.003/SP. O bem que gerou a dívida é, afinal, a garantia natural do crédito condominial.
E o que o Provimento acrescenta? Acrescenta caminho. O art. 70 diz, com todas as letras, que a alienação por iniciativa particular passa a ser a modalidade preferencial de expropriação, devendo ser priorizada frente ao leilão. Traduzindo para a nossa realidade: o condomínio credor pode requerer a venda da unidade penhorada, com prazo, preço mínimo e condições fixados pelo juiz, em plataforma nacional única, com edital gerado pelo sistema e publicidade em todo o país. O leilão fica para depois, se ainda for preciso. E se o condomínio vender por conta própria, sem leiloeiro, não há comissão de leiloeiro a pagar. Dinheiro que fica no caixa da coletividade.
Registro que antes da venda há uma opção que quase ninguém usa: a adjudicação (art. 876 do CPC), pela qual o próprio condomínio fica com o imóvel pelo valor da avaliação. Raramente interessa, pois condomínio não quer ser dono de apartamento. Mas continua sendo a primeira da ordem legal, devendo, no entanto, conforme orientação da Corregedoria dos cartórios extrajudiciais do TJSP, ser precedida de uma deliberação assemblear unânime (apenas dos presentes) autorizando a adjudicação.
Parece bom, e é. Ocorre que há um pedágio na entrada. Antes de o bem entrar na plataforma, exige-se um checklist: fotografias nítidas, certidão de matrícula atualizada e cópia do processo. Bem mal apresentado não entra. E aqui a burocracia trabalha a nosso favor, porque um imóvel bem apresentado vende, ao passo que o mal apresentado encalha em três leilões seguidos.
E aqui eu pergunto ao síndico que me lê: o seu condomínio tem hoje a ficha completa de cada unidade?
Nome e CPF ou CNPJ do proprietário, e-mail, telefone, endereço para intimação, quem está na posse, se há financiamento e com qual banco, se há locação e quem é o locatário. Não é curiosidade. Cada um desses campos resolve, lá na frente, um problema muito concreto.
Endereço e e-mail corretos garantem a citação, hoje admitida por meio eletrônico (art. 246 do CPC), e citação frustrada é o primeiro ano perdido. Saber que a unidade foi vendida e, sobretudo, quando o condomínio soube disso, é o que o Superior Tribunal de Justiça chama de ciência inequívoca no Tema 886, e é isso que define contra quem se cobra, se contra o vendedor, se contra o comprador. Anoto que o tema está em revisão na Segunda Seção. Mas, enquanto a nova tese não vem, quem guardou a comunicação de venda prova em uma folha o que os outros discutirão por anos.
Saber que há alienação fiduciária também muda o rumo. A propriedade, nesses casos, é do banco, e o morador tem apenas os direitos aquisitivos. A prudência recomenda pedir a penhora desses direitos, que ninguém contesta, e requerer a citação do credor fiduciário, que poderá até quitar o débito. O STJ ainda vai fixar tese sobre a penhora do próprio imóvel financiado, e quem tiver o contrato e o nome do banco no cadastro não será pego de surpresa. E saber quem ocupa a unidade evita surpresa na hora da imissão na posse.
Não custa lembrar que estamos diante de dados pessoais. O tratamento tem base legal no cumprimento de obrigação legal e no exercício regular de direitos (art. 7º, II e VI, da LGPD), mas a mesma lei exige exatidão e atualização. Cadastro velho, portanto, além de inútil, é dado incorreto.
A recomendação é antiga e continua sendo a mais barata. Leve à convenção ou ao regimento interno o dever de o condômino comunicar a venda da unidade, a mudança de endereço e os dados de quem ali reside. Atualize a ficha a cada assembleia e a cada troca de morador. Peça matrícula atualizada, ao menos uma vez por ano, nas unidades que já estão em atraso. E treine a portaria, porque de nada adianta o cadastro em dia se o oficial de justiça for dispensado no interfone. Nada disso é burocracia: é o cumprimento do art. 1.348, II e V, do Código Civil, que atribui ao síndico representar o condomínio e zelar diligentemente pelos interesses comuns.
Uma última ressalva, para não vender ilusão. A plataforma nacional ainda depende de homologação pelo CNJ, e os núcleos de pesquisa patrimonial dependem de regulamentação de cada tribunal. O ganho será gradual. Só que ele virá, e virá primeiro para o condomínio que já tiver a casa arrumada quando a porta abrir.
A execução ficou mais rápida, a plataforma é nacional e a venda direta virou preferência. Nada disso, porém, adivinha quem é o devedor. Condomínio que não sabe quem deve, não cobra. E o que não cobra, empurra a conta para quem paga em dia.
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