Atualmente, já se encontra inserida na rotina do síndico o dever de contratação do seguro de incêndio, que inclui ainda os riscos de raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, conforme determinam os Artigos 1.346 e 1.348 do Código Civil.
Em face da crescente opção de coberturas adicionais pelo mercado de seguros, produto denominado “Compreensivo”, surge a necessidade do detalhado acompanhamento pelo síndico, do processo de subscrição do risco pelas seguradoras, que se inicia com a proposta de seguros formalizada pelo corretor de seguros.
De fato, o produto hoje denominado Seguro Compreensivo de Condomínios oferece extenso rol de coberturas, tais como, responsabilidade civil do condomínio, do síndico, danos elétricos, vidros, portões, e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais dos funcionários, recomposição de documentos, derrama de sprinkler e roubos, entre outras.
Para que o condomínio seja titular de uma apólice de seguros desenhada conforme seu tamanho, necessidade e correspondente exposição ao risco é essencial a intermediação de corretor de seguros com expertise na subscrição desse tipo de risco.
E esse processo de intermediação do corretor de seguros será também hábil para evitar futuros conflitos com a seguradora, posto que somente a integral compreensão pelo síndico das cláusulas previstas na apólice e de seus limites de coberturas, irá evitar que o condomínio esteja exposto a risco sem sua correspondente proteção securitária.
É crucial compreender que toda a operação de seguro é lastreada em cálculos atuariais sofisticados e elaborados para o fim de se manter hígido (sustentável) o fundo mútuo de toda a massa segurada, da qual a seguradora é gestora. A eficiente técnica de precificação e formatação dos produtos oferecidos pelas seguradoras excluirá sempre eventuais atos intencionais praticados pelos segurados e outros riscos considerados agravados. Ao se recordar o princípio basilar de que o contrato de seguro ampara risco futuro e incerto, qualquer ato intencional do segurado desnatura o contrato em sua essência. Da mesma forma, quaisquer condutas não intencionais do segurado, mas que sejam viciadas por prática de ato que agrave a probabilidade de ocorrência do sinistro, tais como, embriaguez, falta de habilitação técnica, descumprimento de normas gerenciais etc., não terão amparo da obrigação contratual por parte da seguradora, posto que a precificação é sempre baseada na exposição ao risco normal e não agravado.
Assim, todo o processo que envolve a proposta de seguros, seja no seguro novo e também na renovação da apólice, não deve ser desprezada pelo síndico e/ou administradora, que o deve acompanhar detalhadamente, questionando incessantemente o corretor de seguros sobre suas dúvidas para a busca da concretização de uma apólice fiel às necessidades do condomínio, do qual é administrador. Nesse sentido, veja-se a relevância da proposta de seguros, positivado pelo Artigo 759 do Código Civil:
“A emissão da apólice deve ser precedida de proposta escrita com a declaração dos elementos essenciais do interesse a ser garantido e do risco”. O processo de subscrição de risco (underwriting) pelas seguradoras será então lastreado na proposta apresentada e acompanhado de vistoria prévia ao condomínio, para uma perfeita avaliação das necessidades e indicação de medidas para minimização de referido risco.
Daí a importância do acompanhamento detalhado e atento pelo síndico e/ ou administradora e o corretor de seguros do procedimento inerente à fase de contratação do seguro e que impactará positivamente:
• Na correta e justa precificação do prêmio a ser pago;
• Na contratação de coberturas e limites de garantias adequadas à exposição ao risco, evitando-se comprar coberturas desnecessárias;
• Na perfeita compreensão dos riscos cobertos e riscos excluídos do produto adquirido; e,
• Na prevenção de sinistros.
Concluindo, as apólices de seguro do ramo Condomínio, disponíveis no grande e competitivo mercado de seguradoras, devem ser analisadas detalhadamente pelo síndico e corretor de seguros, para adequação às suas necessidades, respectivos valores de Importância e Franquias Seguradas a serem contratadas.
Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.
