Desde setembro de 2025 ouço a mesma frase em reuniões de conselho: “o STJ acabou com os honorários do inadimplente”. Pois bem. A frase tem um fundo de verdade, mas diz mais do que o tribunal disse. E essa diferença pesa no caixa do condomínio.
Vamos por partes.
Duas verbas que não se misturam
Existem dois tipos de honorários na cobrança. Os contratuais são os que o condomínio combina com o seu advogado. Quem paga é o condomínio, que é o cliente. Os de sucumbência são fixados pelo juiz no processo e pagos por quem perde. Um detalhe que muitos síndicos desconhecem: a sucumbência não entra no caixa do condomínio. Ela pertence ao advogado, por lei (art. 23 do Estatuto da Advocacia e art. 85, § 14, do CPC).
Guardem essa distinção. Todo o resto depende dela.
O que o STJ decidiu
No REsp 2.187.308/TO, a Terceira Turma analisou uma execução de cotas em que o condomínio somou ao débito 20% de honorários contratuais, com base na convenção. O tribunal disse não. Na execução, o devedor responde pela sucumbência. O que o condomínio combinou com o seu advogado é problema do condomínio, ainda que a convenção diga o contrário.
A decisão é correta para o que julgou. Ocorre que ela julgou uma execução. Um processo judicial. E foi construída sobre a lógica do custo daquele processo específico, que, traduzindo em linhas gerais, separa o que se gasta dentro dele do que se gasta fora.
E a cobrança antes do processo?
Aqui está o ponto que o mercado não está enxergando. Na cobrança extrajudicial não há processo, não há sucumbência e não há risco de o devedor pagar honorários em dobro. O fundamento central do acórdão simplesmente não se aplica.
E existe lei. Os arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.905/2024, dizem que o devedor em atraso responde por juros, correção e honorários de advogado. A cota condominial é uma obrigação em dinheiro como qualquer outra. O art. 1.336, § 1º, trata dos encargos próprios do condomínio, como a multa de 2%, mas não diz que o condômino responde apenas por eles.
Tenho para mim que, fora do processo, o repasse continua possível. Com cuidado, porém. Ele precisa estar previsto na convenção, com percentual definido. Precisa corresponder a trabalho real do advogado, e não ao boleto vencido ontem. Precisa ser moderado, e 10% é um bom parâmetro. E não pode ser levado para dentro da execução, se o acordo não sair. Nesse momento, vale a decisão do STJ.
Sem esses cuidados, o condomínio convida o Judiciário a rever a cobrança.
O pagamento em três dias e o complemento
Agora a execução. Quando o juiz recebe a ação, fixa 10% de honorários. Se o devedor paga tudo em três dias, esse valor cai pela metade (art. 827, § 1º, do CPC). É um incentivo legítimo para encerrar o processo cedo.
O problema é que o desconto sai do bolso do advogado. O condomínio recebe tudo, o devedor paga menos, e o profissional que conseguiu o resultado mais rápido possível recebe metade.
E aqui eu pergunto ao síndico que me lê: faz sentido punir o êxito?
A saída está no contrato de honorários. Condomínio e advogado podem combinar que, havendo essa redução, o condomínio completa a diferença até 10% do valor recuperado, por exemplo. O devedor não paga um centavo a mais. O complemento é despesa do condomínio, que é quem contrata. Isso respeita a decisão do STJ e também o projeto de lei em andamento, porque nenhum dos dois impede o cliente de remunerar o seu advogado como quiser.
A mesma cláusula resolve os acordos feitos no meio da execução. Se o condomínio aceita reduzir os honorários para fechar um pagamento, o advogado não é prejudicado, e o Estatuto da Advocacia já protege essa situação (art. 24, § 4º).
E o projeto de lei?
O PL 6.018/2025 quer incluir no Código Civil a proibição de cobrar honorários contratuais do inadimplente. O texto não distingue cobrança judicial e extrajudicial. Foi aprovado na CCJC da Câmara em abril de 2026, mas está parado desde maio, à espera de decisão da Mesa Diretora sobre recursos que pedem votação em Plenário. Ainda não chegou ao Senado.
Ou seja: não é lei. Se for aprovado como está, fecha a porta do repasse extrajudicial. Até lá, vale o Código Civil.
O que fazer agora
Revise a convenção e veja se o repasse extrajudicial está previsto, com percentual e momento definidos. Confira as notificações e planilhas de débito, para que nenhum honorário contratual entre no cálculo da execução. Revise também o contrato com o advogado e inclua a cláusula de complemento para o pagamento em três dias e para os acordos. Por fim, coloque essa despesa na previsão orçamentária, para que ela apareça com clareza na prestação de contas.
A cobrança bem feita protege quem paga em dia. É para ele que tudo isso existe.
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