Projeto de modernização do arquiteto Mauro Martins para condomínio da zona sul (foto acima). A obra dará novos ares à construção de 1987, com varandas maiores.

Obras de pintura e restauração de fachadas são custosas e exigem excelente planejamento financeiro. Mas quando se trata de obras de retrofit de fachadas, os cuidados e dedicação da gestão condominial devem ser ainda maiores – mas os resultados compensam.   

O arquiteto Mauro Martins, que atua na área de projetos de revitalização em condomínios, explica que o retrofit vai muito além da pintura ou tratamento de trincas. “O retrofit envolve outros sistemas do prédio, por exemplo esquadrias, peitoris, para-raios. São interferências maiores. O edifício ganha uma nova cara, novas formas de manutenção e novos materiais. Em contrapartida, ganha valorização e uma nova inserção na cidade”, diz.   

Mauro cita o exemplo de um condomínio nos Jardins onde está sendo refeito todo o sistema de captação de águas pluviais da cobertura do prédio. Como não é possível fazê-la por dentro da construção, a tubulação será por fora, aparente. “Estamos tirando proveito dessa situação e projetando a tubulação de forma visível, um conceito que não se utilizava nos anos 1960, quando o edifício foi construído, o que dará um ar mais industrial e moderno ao empreendimento, agregando valor”, pontua o arquiteto.   

São muito comuns as substituições de esquadrias antigas, geralmente de madeira, por modelos de alumínio, a inclusão de brises (elementos arquitetônicos que controlam a incidência de luz solar direta e promovem o conforto térmico, além de garantir maior privacidade) e a troca de revestimentos. Em prédios somente emassados e pintados, uma opção é aplicar textura (compostos minerais acrílicos). Hoje o mercado dispõe de texturas que oferecem bom acabamento e várias opções de cores (periodicamente elas devem ser lavadas e repintadas com material do fabricante).   

Mas, para o arquiteto Mauro, as texturas devem ser usadas de forma complementar nas fachadas. “Costumamos indicar outros revestimentos como protagonistas, como cerâmicas ou pastilhas, que valorizam mais o empreendimento”, acredita. Ele também não recomenda aplicar texturas sobre pastilhas existentes que já estejam soltando, mas removê-las previamente.   

Em retrofit de edifício comercial no Itaim Bibi, Mauro Martins trouxe o conceito nova-iorquino com cerâmica no estilo tijolinho e guarda-corpos diferenciados.

Há retrofits ainda mais ousados, com a inclusão de varanda nos apartamentos. Mauro denomina essa atualização de retrofit de demanda. “Os moradores querem incluir um item que não havia nos prédios antigos, uma varanda maior, não só um balcão ou terraço.” São obras longas e caras, e que só de projeto arquitetônico pode levar de 10 a 18 semanas. Há ainda a aprovação necessária na Prefeitura, que leva cerca de dois anos – enquanto isso, o síndico vai colhendo orçamentos com construtoras e rateando o valor necessário para a obra.   

Vida útil prolongada   

Mais do que mudar a cara do edifício, o retrofit também facilita as manutenções futuras. Por exemplo, ao instalar novos revestimentos cerâmicos, serão acrescidas juntas de dilatação à fachada, “o que não se fazia antigamente”, relata Mauro. “Acrescentamos novas tecnologias, permitindo que o prédio tenha uma vida mais longa. Hoje utilizamos argamassas mais potentes para o assentamento das pastilhas. Se elas forem bem instaladas, com uma distribuição correta da massa, permanecerão na fachada por muito tempo”, explica.   

A queda de pastilhas acontece através de um fenômeno conhecido como colapso progressivo. Falhas no rejuntamento podem ser o estopim para o processo. Caem as primeiras pastilhas e a água da chuva penetra nos vãos, atingindo a massa. A água se acumula entre as pastilhas e a parede; com o calor, a água expande e vai afastando o revestimento da parede, soltando mais pastilhas. “Quanto mais pastilhas caem, mais irão cair. E seja qual for o revestimento, seja cerâmica ou tijolinho, é necessária a manutenção, com lavagem periódica e rejuntamento”, explica Mauro. Ele comenta que é comum encontrar condomínios construídos há 40 anos ou mais que nunca receberam sequer uma lavagem nas fachadas. A solução será um retrofit para recuperá-las depois de tanto tempo sem cuidados.   

Foi o que aconteceu no condomínio do síndico Julio Novaes, construído no Itaim Bibi há 54 anos. Morador do edifício desde 1984, Julio percebeu entre 2008 e 2020 um grande desmazelo por parte das gestões. Engenheiro mecânico, em 2020 ele se tornou conselheiro na gestão de um novo síndico. Dois anos depois, assumiu a sindicatura.   

Visual antigo de condomínio no Itaim Bibi, administrado pelo síndico orgânico Julio Novaes. Ao lado, imagem de como ficará o prédio após o retrofit de fachada.

Eram muitas as necessidades, como revisar as instalações elétricas, obter o AVCB e instalar gerador. Mas, emergencialmente, foi preciso incluir as fachadas no rol de reformas – isso porque o reboco do fosso das lavanderias dos apartamentos começou a cair. Julio já tinha em mãos o laudo de fachadas encomendado pelo síndico anterior – que indicava que a situação era crítica. Além do reboco, as pastilhas que revestiam a frente, o fundo e a lateral do condomínio também passaram a soltar.   

Julio contratou um escritório de arquitetura para fazer o projeto de modernização das fachadas. Aprovou em assembleia o projeto escolhido e quatro fases para a conclusão das obras: a aplicação da textura, a troca das pastilhas por outro modelo de revestimento, a instalação de novas esquadrias de alumínio no lugar das antigas de madeira e a colocação de ripados para disfarçar as janelas dos banheiros na fachada.   

O trabalho do fosso das lavanderias já foi concluído: foi retirado o reboco antigo, realizado o tratamento de trincas e das ferragens expostas, impermeabilização dos tijolos e colocação de novo reboco com hidrofugante, finalizando com aplicação de uma nova textura.   

Desde que assumiu a gestão, Júlio passou a ratear um fundo de obras. Mas alguns custos complementares foram cobertos pela conta ordinária do condomínio. Foi o caso de uma cobertura necessária para proteger moradores, funcionários e visitantes das quedas das pastilhas. Mais do que uma bandeja, foi necessário construir um túnel na frente e na lateral do condomínio. Cuidadoso, Julio estudou o assunto e aprendeu que o que estava chamando de túnel trata-se de um EPC – Equipamento de Proteção Coletiva. “Contratei uma empresa que preparou um laudo atestando a necessidade da construção dessa proteção”, relata o síndico.   

Como aprovar   

Para as gestões que planejam iniciar uma grande modernização de suas fachadas, é preciso planejar muito bem a aprovação das obras em assembleia. O advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), pondera que, em termos gerais, o quórum de 2/3 dos condôminos é bem seguro juridicamente para legitimar as intervenções de um retrofit. O quórum de 2/3 é o exigido nas obras voluptuárias: “as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”, segundo o artigo 96 do Código Civil.   

João Paulo acrescenta que para o caso de fachadas extremamente comprometidas, com queda de revestimentos e partes das fachadas, o retrofit passa a ser uma obra necessária, podendo ser aprovada por maioria simples dos presentes em segunda chamada.         

Agradecimento aos entrevistados

Mauro Martins, Julio Novaes (centro) e João Paulo Rossi Paschoal

“Contratar serviços especializados vai além do preço: trata-se de garantir confiança e conformidade técnica. Síndico, ao escolher seus parceiros, priorize a experiência e o compromisso com as normas de segurança.” (Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux) 

“Cuidar de um condomínio é, acima de tudo, cuidar das pessoas que vivem nele. A manutenção preventiva das fachadas contribui para a segurança, a valorização do patrimônio e a qualidade de vida dos moradores.” (Fernanda Raquel Mendes Fauquet, sócia diretora administrativa, Bella Pintura Predial)  

“Ao optar pela garantidora, o síndico fica fora do processo de cobrança. Não assina notificação, não negocia, não confronta vizinho. Quem cuida de todo esse processo é a contratada, com técnica, profissionalismo e distância emocional. Essa separação, por si só, já vale muito para o dia a dia da gestão.” (Guto Germano, diretor comercial, Pontual Garantidora)

“Antes de contratar uma empresa para restaurar e pintar a fachada, observe seu histórico de atuação e a confiança que transmite ao mercado. Equipes bem supervisionadas e materiais adequados fazem diferença na durabilidade do serviço e na preservação do patrimônio.” (Bruno Ramalho, CEO, Colorcryl) 

“Retrofits, mudanças de acabamento e incorporações de sacadas modificam as condições originais da edificação. A avaliação técnica é essencial para verificar a viabilidade das intervenções, orientar o projeto e contribuir para a segurança, o desempenho e a durabilidade dos sistemas.” (Felipe Lima, sócio-diretor, FSL & Co.) 

“Quando se alia um planejamento eficiente à manutenção preventiva e ao retrofit, o condomínio ganha mais segurança, durabilidade, desempenho e uma estética renovada, refletindo diretamente na valorização da edificação.” ( Eryck Albuquerque, diretor comercial e arquiteto, Topo Pinturas)