Antes de iniciarem a implantação de um condomínio, síndico e coproprietários devem promover vistoria durante o ato de entrega da obra, com o objetivo de identificar se há não conformidades em relação a questões estéticas, de segurança e uso das instalações.
Ao mesmo tempo, eles devem começar a implantar um plano de manutenção (ABNT NBR 5.671/1991) que contemple o Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações (do Proprietário e Áreas Comuns, baseado na ABNT NBR 14.037/2014). “Para a elaboração desse manual, a construtora tem que levantar sistemas, subsistemas e elementos construtivos que requerem manutenção, incluindo o seu cronograma”, resume o engenheiro civil Antônio Carlos Dolacio, do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Isso tudo é fundamental para que o condomínio possa demandar da construtora, no futuro, a resolução de problemas que vá observando no seu dia a dia e que não sejam decorrentes de falhas na manutenção. Mas é o vício oculto o item que mais gera dúvidas, pois ele depende de um profissional qualificado para ser identificado.
“O vício oculto diz respeito àquilo que não é visto pelo leigo e que pode ser constatado por um profissional qualificado, por exemplo, um engenheiro elétrico que perceba a inadequação de um disjuntor. Ele também pode se manifestar durante o uso, quando se observa a insuficiência da rede de drenagem do prédio ou aparece algum sinal, como de cobrimento insuficiente de armadura na laje de subsolo, o qual se revela com o tempo”, explica Dolacio.
Para cada tipo de ocorrência, existe um prazo de garantia. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, este é de cinco anos para vícios não ocultos, conforme o Art. 618 do Código Civil (que prevê a responsabilidade da construtora pela solidez e segurança da edificação); de cinco anos para refazer o sistema após a identificação de vício oculto, independente de quando isso ocorra, e; de dez anos para o ressarcimento desse vício oculto (Art. 205 do Código Civil). Eventualmente um condomínio consegue estender o período, afirma o advogado. “Mas precisa ser analisado caso a caso”, arremata.
O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que defendeu a dissertação de mestrado “Diretrizes para inspeção e recebimento de edificações habitacionais recém-construídas”, junto ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT), observa que, além desta previsão legal, demais prazos de garantia entram nos contratos de cada construtora. Em geral se dá um ano de garantia para sistemas de proteção e combate a incêndio e de cinco anos para elementos estruturais, a estanqueidade das fundações e a impermeabilização, exemplifica o especialista.
Condomínio de 20 anos move ação contra construtora
A revista Direcional Condomínios acompanha a história do processo judicial de um condomínio do distrito de São Lucas, na zona Leste de São Paulo, contra a construtora. “O perito indicado pelo juiz deu parecer integralmente favorável ao nosso pleito, relativo à condenação da fachada das três torres. Agora está na fase de contestação, mas estamos otimistas, o pedido original é de obrigação de fazer”, afirma o síndico profissional Wilson Roberto Fernandes. Das 184 unidades do residencial, 58 apresentam problemas severos de infiltração nas paredes internas. Um laudo de inspeção predial realizado em 2011 pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva para o condomínio identificou problemas construtivos na fachada e em pilares da garagem (estes, sanados pela empresa). Na sequência, uma perícia e ensaios técnicos realizados na fachada confirmaram a existência de vício construtivo. Ela terá que ser refeita nas três torres e o síndico aguarda autorização judicial para iniciar as obras. O gestor acredita que a construtora deverá ressarcir o condomínio em vez de refazer a fachada. O custo para cada torre é estimado em R$ 1,5 milhão.
Matéria publicada na edição – 258 – julho/2020 da Revista Direcional Condomínios
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