Por décadas, as chamadas contas pool — em que a administradora concentra, em conta bancária própria, os recursos de dezenas ou até centenas de condomínios — foram apresentadas ao mercado como sinônimo de praticidade. Esse modelo chegou ao fim. Com a entrada em vigor, em 1º de dezembro de 2025, da Resolução CMN nº 5.261/2025 e da Resolução BCB nº 518/2025, os bancos passaram a ter o dever de encerrar, compulsoriamente, as contas utilizadas para movimentar recursos de terceiros sem a devida identificação do real titular.
Mas o que dizem, exatamente, as novas normas?
A Resolução CMN nº 5.261 alterou a Resolução nº 4.753/2019, que disciplina a abertura, a manutenção e o encerramento de contas de depósito. O novo texto determina que a instituição financeira encerre a conta quando verificar irregularidades graves nas informações prestadas pelo titular ou quando este prestar serviços financeiros sem autorização legal. E o dispositivo mais relevante para o universo condominial é claro: configura hipótese de encerramento a utilização da conta para pagamentos, recebimentos ou compensações de obrigações em nome de terceiros, de modo a ocultar essas obrigações e inviabilizar a identificação do verdadeiro beneficiário. Trata-se da descrição exata da conta pool. A Resolução BCB nº 518, por sua vez, espelhou a mesma regra para as contas de pagamento mantidas em fintechs e instituições de pagamento.
Como os bancos identificarão essas contas?
A fiscalização não ficou ao acaso. Cada instituição deverá adotar critérios próprios de identificação, documentados e aprovados por sua diretoria, podendo se valer, inclusive, de bases de dados públicas e privadas. Na prática, os sinais são conhecidos: movimentação financeira incompatível com o porte da empresa; boletos arrecadando cotas de diversos condomínios para uma única conta; pagamentos recorrentes de despesas tipicamente condominiais — folha de funcionários, concessionárias, manutenção de elevadores — partindo da conta de uma administradora; multiplicidade de pagadores sem vínculo aparente com a titular. Além disso, toda a documentação relativa aos encerramentos deverá permanecer à disposição do Banco Central por, no mínimo, dez anos. O recado é direto: o banco que tolerar a conta-bolsão assume o risco regulatório — e nenhum banco vai querer assumi-lo.
E o condomínio, o que tem com isso? Tudo. O dinheiro depositado na conta pool não pertence à administradora: é patrimônio dos condôminos. Misturado ao caixa da empresa, fica exposto a penhoras e bloqueios por dívidas que não são suas, não conta com a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) em caso de quebra da gestora e compromete a prestação de contas que o síndico tem o dever legal de apresentar (art. 1.348, VIII, do Código Civil).
Pois bem. Há, contudo, um efeito colateral virtuoso nessa mudança.
Muitos condomínios permanecem na conta pool não por escolha, mas por impossibilidade: sem convenção registrada e/ou sem CNPJ, simplesmente não conseguem abrir conta bancária em nome próprio. São os chamados condomínios irregulares — e, para eles, as novas resoluções representam o empurrão definitivo rumo à regularização e à independência financeira.
E o Código Civil oferece um instrumento ainda pouco explorado para isso: a assembleia em sessão permanente. A aprovação da convenção exige a subscrição de 2/3 das frações ideais (art. 1.333), quórum historicamente difícil de alcançar em uma única reunião. Desde a Lei nº 14.309/2022, porém, o art. 1.353, §§ 1º a 4º, permite que, não atingido o quórum especial, a assembleia seja declarada em sessão permanente: em vez de ser encerrada por insuficiência de presentes, ela permanece aberta, colhendo adesões em sessões sucessivas, pelo prazo total de até 90 dias. Aprovada e registrada a convenção no Cartório de Registro de Imóveis, e obtido o CNPJ — inscrição obrigatória perante a Receita Federal —, o condomínio finalmente abre conta em seu próprio nome, e a administradora passa a atuar como aquilo que sempre deveria ter sido: mera mandatária, movimentando recursos que permanecem sob a titularidade de quem de direito.
Por fim, fica o alerta aos síndicos: verifiquem, hoje, em nome de quem está a conta do condomínio. Se os recursos estiverem em conta da administradora, exijam a migração imediata para conta individualizada. A era da promiscuidade patrimonial entre algumas administradoras e alguns condomínios acabou — e quem demorar a se adaptar poderá descobrir, da pior forma, que o dinheiro de todos estava no bolso de um só.
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