Confesso que, quando saiu o Decreto nº 13.012, no último dia 10 de junho, minha primeira reação foi a mesma de muita gente: “isso é assunto de carro-forte, de banco, não tem nada a ver com prédio residencial”. Lendo com calma, mudei de ideia. E rápido.
O decreto regulamenta a Lei nº 14.967/2024, o tal Estatuto da Segurança Privada que aposentou a velha Lei nº 7.102, de 1983. O detalhe que ninguém comentou é que o condomínio edilício aparece no texto com todas as letras. Não de passagem. Como destinatário de obrigações.
Então vamos ao que interessa para quem administra: seu condomínio está dentro ou fora dessa história?
“Mas isso não é só sobre transporte de dinheiro?”
Entendo a dúvida, porque o decreto realmente gasta páginas e mais páginas falando de carro-forte, escolta de valores e segurança de agência bancária. Dá a impressão de que o resto do mundo não foi convidado para a festa.
Só que a lei regula o setor inteiro. Vigilância patrimonial, segurança pessoal, segurança de eventos e — essa é a novidade que mais me interessa — o monitoramento eletrônico, que na lei antiga vivia num limbo. O condomínio entra por dois caminhos: a vigilância patrimonial e o chamado serviço orgânico de segurança. Guarde esses dois nomes, porque é neles que mora o que vem a seguir.
Porteiro não é vigilante (e isso muda tudo)
Esse é, disparado, o ponto que mais confunde. E que mais gera processo trabalhista, diga-se.
O art. 64, § 4º, do decreto resolveu a questão de forma elegante: não é segurança clandestina a atividade interna de apoio feita por empregado próprio do condomínio. Controle de acesso, atendimento na portaria, ficar de olho no ambiente, acompanhar as câmeras do circuito interno — nada disso exige autorização da Polícia Federal. É trabalho de porteiro, de zelador, de controlador de acesso. Sempre foi.
A linha vermelha é o desvio de função. No momento em que você pega o porteiro, coloca um colete, talvez uma arma, e o transforma em segurança patrimonial ostensivo, ele deixou de ser porteiro. Virou vigilante — e vigilante exige formação, registro e empresa autorizada. É aí que o condomínio se mete em encrenca sem perceber. Cada um no seu quadrado.
E se o prédio tem vigilante próprio?
Aqui a coisa aperta. Existe condomínio — não muitos, mas existem — que contrata os vigilantes diretamente, como empregados da massa, em benefício exclusivo do prédio. Isso tem nome na lei: serviço orgânico de segurança privada. E quem faz isso precisa entender uma coisa: agora é o próprio condomínio que depende de autorização da Polícia Federal (arts. 38 a 40).
Não é pouca exigência:
a) estar regularmente constituído como condomínio edilício;
b) usar pessoal próprio, registrado e habilitado em curso de formação de vigilante;
c) ter instalações adequadas, com certificado de segurança emitido pela PF após vistoria — e renovado a cada dois anos.
Tem mais. O art. 40 amarra a atuação desse vigilante orgânico aos limites do próprio prédio. Nada de emprestar para o vizinho, nada de mandar para a rua. Funcionar sem autorização? Aí é segurança clandestina, com multa que pode bater nos R$ 30.000,00 para a pessoa jurídica (art. 64, § 3º).
E presta atenção neste detalhe, porque ele pega muita gente: o parágrafo único do art. 38 equipara a condomínio os conjuntos de casas, prédios comerciais, salas e lojas com administração unificada. Tradução: loteamento fechado e condomínio de lotes também estão na conta.
“Eu terceirizo a portaria. Estou tranquilo, né?”
Quase. E esse “quase” é importante, porque é a situação da esmagadora maioria.
Quando o condomínio contrata uma empresa especializada, é ela quem precisa da autorização — não o prédio. Até aí, ótimo. O problema aparece quando a empresa contratada não está regular. O art. 8º deixa claro que ser regular significa ter autorização válida da PF, para aquela atividade específica e dentro do limite territorial: a empresa só pode atuar no estado em que foi autorizada. E o art. 64, § 3º, multa em R$ 10.000,00 a R$ 30.000,00 quem contrata serviço não autorizado.
Ou seja: contratar empresa irregular também é problema seu, síndico. Por isso a recomendação que dou a todo cliente é a mesma, e é simples: peça a comprovação da autorização da PF antes de assinar, e coloque no contrato uma cláusula obrigando a empresa a manter essa autorização válida do começo ao fim, com direito a rescindir se ela perder o registro. Vale para a vigilância, para a portaria remota e para o monitoramento por câmeras — a empresa de monitoramento eletrônico também precisa de autorização (arts. 18 e 34).
No fim das contas
O novo Estatuto não veio para complicar a vida de ninguém. Veio para arrumar a casa de um setor que conviveu por décadas com a informalidade. E, para o síndico que faz o dever de casa, o roteiro cabe em três linhas: saiba separar portaria de vigilância, regularize o serviço orgânico se for o caso e fiscalize o papel de quem você contrata.
Segurança de verdade começa antes do muro, antes da câmera, antes do colete. Começa na segurança jurídica de quem assina pelo condomínio. E essa, felizmente, está ao alcance de quem se informa.
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