Quando se fala em assembleia de condomínio, quase todo mundo repete a mesma lição: existe uma assembleia ordinária, que acontece uma vez por ano, e as extraordinárias, que podem ser convocadas sempre que necessário. Essa fórmula está tão consolidada que virou verdade inquestionável. Síndicos, administradoras, advogados e até tribunais a repetem sem parar para pensar. Mas eu proponho uma pergunta incômoda: e se essa “verdade” tiver deixado de valer há mais de vinte anos, e nós simplesmente não tivéssemos reparado?

Pois bem. Vamos com calma, porque o ponto é técnico, mas é simples.

O que a Lei de 1964 dizia — e o que o Código Civil passou a dizer

A velha Lei 4.591/64, que rege condomínios e incorporações, era clara no seu artigo 24: “Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos…” Repare na palavra “uma”. Ali ela não é um “artigo” qualquer, jogado por acaso na frase. É numeral, indica quantidade exata. A cada ano, uma assembleia ordinária. Nem duas, nem três. Uma.

Agora veja como ficou o Código Civil de 2002, no artigo 1.350: “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

Percebeu o que sumiu? A palavra “uma”. Ela não está mais lá.

E aqui não estamos falando de qualquer lei feita às pressas. O Código Civil de 2002 levou décadas para nascer, sob a batuta do professor Miguel Reale e de uma comissão de juristas do mais alto nível. Cada palavra foi pesada, escolhida, discutida. Quando um texto assim retira uma palavra que fixava quantidade, isso não é descuido. É opção. E opção do legislador tem consequência jurídica.

O que restou no lugar do numeral foi o advérbio “anualmente”. E “anualmente” não quer dizer “apenas uma vez ao ano”. Quer dizer “a cada ano”, “no mínimo uma vez por ano”. Deixou de ser um teto — o máximo permitido — e passou a ser um piso — o mínimo obrigatório. É uma mudança sutil na aparência, mas enorme na prática.

O problema da interpretação que ainda usamos

A leitura tradicional separa as assembleias assim: a ordinária trata das matérias obrigatórias e acontece uma vez ao ano; a extraordinária trata do que for urgente ou específico e acontece quando preciso. Parece organizado. Só que essa lógica tropeça em si mesma.

Faço a pergunta que desmonta o raciocínio: uma assembleia extraordinária pode aprovar contas, votar orçamento, eleger substituto de síndico? A resposta, que ninguém contesta, é sim, pode. Ora, se a extraordinária pode tratar das matérias “típicas” da ordinária, então não é a matéria que separa uma da outra. E se não é a matéria, seria o tempo — uma por ano? Também não, porque o numeral “uma” foi suprimido. Chegamos a um beco: o critério tradicional não se sustenta nem pelo tempo, nem pela matéria.

A saída é inverter a lógica. O que define uma assembleia ordinária não é o calendário, é a matéria. Ordinária é a assembleia convocada para deliberar sobre os assuntos obrigatórios do artigo 1.350 — contas, orçamento, contribuições, escolha de substituto, regimento. Se ela trata desses temas, é ordinária por natureza, ainda que seja a segunda ou a terceira do ano. Extraordinária é a que trata de temas fora desse rol, ainda que seja a única do exercício.

Por que isso importa na vida real do condomínio

Isso não é preciosismo acadêmico. Pense em situações que todo síndico conhece.

As contas foram rejeitadas na assembleia anual. Será preciso corrigir e reapresentar. Essa nova reunião, que trata exatamente de prestação de contas — matéria ordinária —, precisa mesmo ser chamada de “extraordinária” só porque é a segunda do ano? O síndico renunciou no meio do mandato e é preciso escolher um substituto. O próprio artigo 1.350 prevê “eventualmente eleger-lhe o substituto” — a palavra “eventualmente” já admite que a coisa aconteça fora da data anual. O regimento precisa ser atualizado para tratar de câmeras, LGPD, uso de áreas comuns. Por que empurrar essa pauta para competir por espaço na assembleia anual, sempre lotada de contas e orçamento?

Permitir mais de uma assembleia ordinária no mesmo ano resolve tudo isso com naturalidade. Dá para aprovar o orçamento em novembro ou dezembro, antes do exercício começar — como manda o bom planejamento. Dá para prestar contas em fevereiro ou março, com os documentos fresquinhos. Dá para dedicar uma reunião só à revisão do regimento, sem atropelo. Reuniões mais curtas, mais focadas, com mais gente participando e decidindo melhor. É exatamente o que os três princípios do Código de 2002 pregam: socialidade (menos formalismo, mais participação), operabilidade (a lei tem que funcionar na prática) e eticidade (transparência e boa-fé no momento certo).

O que o mundo faz — e o que isso nos ensina

Aqui vale um olhar para fora, porque ele confirma o que estou dizendo. Fiz uma análise simplificada de direito comparado, e o padrão é revelador: quando um legislador quer mesmo limitar a assembleia a uma por ano, ele escreve o número. Quando não escreve, prevalece o mínimo.

Na Espanha, a Lei de Propriedade Horizontal diz que a junta se reúne “por lo menos una vez al año” — “pelo menos uma vez ao ano”. O próprio texto declara que é piso, não teto, e já prevê as demais reuniões no mesmo artigo. Na Itália, o Código Civil manda convocar a assembleia “anualmente” para aprovar as contas, e a Corte de Cassação lê a anualidade como princípio de boa gestão, não como número máximo. Em Portugal, a lei chega a marcar data — primeira quinzena de janeiro —, mas os tribunais entendem que essa data é “meramente orientadora”, e admitem deliberar as matérias ordinárias em qualquer mês. Ou seja: mesmo onde há data fixa, a matéria se descola do calendário.

E há o exemplo mais eloquente de todos: a China. O Código Civil chinês, aprovado em 2020 e em vigor desde 1º de janeiro de 2021, é um dos mais recentes do mundo — e, curiosamente, foi redigido com a ajuda de juristas italianos, na mesma tradição romano-germânica que é a nossa. Pois esse código sequer fixa uma periodicidade para a assembleia de condôminos. Ele simplesmente lista, no artigo 278, as matérias que precisam ser decididas em conjunto pelos proprietários, e a reunião acontece em razão do tema. É o critério material levado ao extremo: o que convoca a assembleia é o assunto, não a passagem do ano.

Uma conclusão que precisa ser dita

E é aqui que eu paro para fazer a crítica que motivou este artigo. Repare no desenho que se formou. A China acabou de escrever um código moderno, flexível, guiado pela matéria. A Espanha, a Itália e Portugal — legislações antigas, mas vivas — foram sendo interpretadas pelos tribunais no sentido da mobilidade. E o Brasil? O Brasil tem, desde 2003, um Código Civil que também abandonou o velho engessamento de “uma assembleia por ano”, que também abriu essa porta, que também nos deu socialidade, operabilidade e eticidade de presente. Só que nós não usamos.

Nosso mercado condominial, nossa doutrina e boa parte da nossa jurisprudência continuam raciocinando com a cabeça de 1964. Repetimos “uma ordinária por ano” como se o Código Civil não tivesse mudado uma vírgula — quando, na verdade, ele mudou justamente a palavra que fazia toda a diferença. Ignoramos uma alteração deliberada do legislador e, com isso, nos privamos da facilidade que a lei nova nos deu de mão beijada. É um paradoxo desconfortável: temos uma ferramenta mais moderna que a de países inteiros e insistimos em operá-la com o manual antigo.

Enquanto seguimos travestindo de “extraordinária” toda reunião que trate de contas rejeitadas, de substituto de síndico, de regimento a atualizar — só para não admitir que pode haver mais de uma ordinária no ano —, criamos custo, criamos rigidez e afastamos o condômino da assembleia. E, o mais grave, fazemos isso em nome de uma tradição que a própria lei já superou.

Por fim, deixo o convite ao debate, que é o que move a boa ciência jurídica. Não proponho insegurança, proponho leitura atenta do texto que temos em mãos há mais de vinte anos. O Direito é vivo, e interpretação que não acompanha a lei que mudou não é fidelidade à tradição — é apego ao passado. Está mais do que na hora de o condomínio brasileiro ler o seu Código Civil como ele foi escrito, e não como a lei que ele revogou.

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.