O ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Luis Felipe Salomão, submeteu à Segunda Seção da corte o Recurso Especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade. O julgamento deve dar ênfase aos casos que envolvam promessa de compra e venda de imóvel não levada a registro.
O caso em questão aconteceu no Rio Grande do Sul e se trata de uma disputa em que o comprador do imóvel alega não ter responsabilidade sobre as dívidas condominiais anteriores à aquisição.
O Código Civil determina que o adquirente do imóvel responde pelos débitos do alienante, mesmo que as dívidas condominiais tenham sido contraídas antes da compra. No entanto, para que esse preceito tenha validade, é necessário que o imóvel passe para o nome do comprador, o que deve ser feito em cartório. É aí que está o conflito.
De acordo com André Luiz Junqueira, advogado e autor do livro “Condomínios: Direitos & Deveres”, a prática de comprar imóveis e não registrar a transação em cartório é bastante comum e, mesmo com a clara determinação do Código, os tribunais não possuem entendimento uniforme sobre a responsabilidade pelo pagamento do condomínio.
“Alguns julgadores entendem que o devedor é o proprietário que consta no registro imobiliário e outros sustentam que, independentemente do que consta no registro, o devedor é aquele que está na posse no imóvel“, explica.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-CE), Rodrigo Costa, defende que o contrato feito “particularmente” entre o proprietário da unidade e o adquirente, sem que se dê publicidade, não tem valor, isto é, a responsabilidade sobre dívidas condominiais permanece sobre quem consta como titular do imóvel.
O advogado Roberto Pereira Nunes, por outro lado, destaca que o comprador de má-fé pode se beneficiar dessa situação. Uma vez que é dever dele registrar a promessa de compra e venda, caso não o faça, acaba “se eximindo” de arcar com ônus posteriores.
Para Junqueira, o julgamento do STJ terá grande impacto. Ele argumenta que, caso o comprador que não consta no Cartório de Registro Imobiliário seja considerado como proprietário – e, portanto, devedor do condomínio –, o registro passa a não ter nenhuma utilidade, tendo em vista que a posse é que determinaria quem é “condômino”.
Julgamentos suspensos
Pelo alcance que a decisão pode ter, todos os julgamentos de recursos que tratam da mesma questão ficam temporariamente suspensos no STJ, nos Tribunais de Justiça e nos Tribunais Regionais Federais. Após a definição da corte superior, não serão admitidos para julgamento recursos que sustentem tese contrária.
A próxima reunião da Segunda Seção do STJ deve acontecer na quarta-feira, 22. O julgamento será uma das pautas de discussão, mas não necessariamente será concluído ainda nesse dia.
O que diz a lei / Código Civil
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
